上海天价豪宅济南路8号营销分析课件

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1、济南路8号项目营销分析项目概况开发商：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商）物业形态：2栋31层高楼总户数：308套物业服务公司：帕默斯顿酒店集团（英国著名五星级酒店运营商）室内设计师：ErikBrookeHayden（雅加达君悦酒店设计者）项目背景2006年2月三林集团整体收购“盛捷酒店公寓”更名“济南路8号”费用：1亿美元2008年2月凯雷投资收购“西苑”费用：20亿元2007年4月“东苑”推向市场开盘均价：8000美元/㎡面世标准层户型SWOT分析S（优势）W（劣势）1.地处新天地时尚豪宅版块，生活、娱乐、休闲

2、、商业配套设施完善；2.毗邻太平湖公园，高区可俯瞰新天地整体风貌；3.印度三林实力开发商，易吸引国内外品牌追随者。1.受旧楼改造影响，房型面积普遍偏小，无豪宅空间感；2.东苑虽为住宅性质，但受整体土地性质影响，使用年限仍为50年，加上已使用年限，目前仅剩38年；3.西苑整体收购，以后销售动向未明，对未来小区品质造成不确定性。O（机会）T（威胁）1.周围项目总价过高，本项目受面积影响，总价相对较低，拥有更多消费力；2.适合投资，投资回报率相对竞品较高；3.人民币升值将导致国际热钱进入国内寻找投资高端物业进行投资；4.

3、入市时间良好，国际买家消化大部分房源。1.受国际整体金融市场影响，未来房源去化速率将大幅降低；2.新天地版块高端项目集中，易分散买家注意力。竞品分析华府天地主要产品面积段：276—450㎡核心卖点：新天地纯千万级别私家豪宅翠湖天地嘉苑主要产品面积段：90—320㎡核心卖点：直视太平湖的最后房源营销思考※如何增加项目附加值，为产品添色？※如何挖掘项目的项目特质，从新天地众高端楼盘中脱颖而出、实现差异化策略？※如何吸引市场关注度？营销方案产品价值提升——引进优秀物业服务公司，提供高端物业服务物业服务公司：帕默斯顿酒店及

4、度假村公司（五星级精品酒店运营商）代表项目：BROCKETHALL（伦敦）BERLINCAPITALCLUB（柏林）PALAZZOPAULYOWNERSCLUB（威尼斯）物业服务内容：家政、客房服务24小时大堂经理温泉和健身会所专业司机驾驶劳斯莱斯接送私人管家全面的物业维修服务服务目标：提供媲美五星级精品酒店的服务营销方案产品价值提升——全线采用世界一级装修品牌，增添豪宅奢华感，弥补空间不足室内设计师：ErikBrookeHayden（蜚声世界的住宅建筑师和设计师）装修品牌：灯饰—ARTEMIDE（意大利）家具—B

5、&B（意大利）影音设备—Bang&Olufsen（丹麦）洁具—DORNBRACHT（德国）卫浴—DURAVIT（德国）微波炉、烤箱—GAGGENAU（德国）厨房电器—KUPPERSBUSCH（德国）厨具—POGGENPOHL（德国）窗帘—SILENTGLISS（瑞士）其他软装修—Frette、Hermes、AmaniCasa装修标准：20000元/㎡装修风格：欧式简约主推广语上海首个五星酒店管理豪华物业奢华家居的绝版珍藏营销方案吸引市场关注——火爆开盘，邀请巩俐入住，制造话题，吸引客户目光营销方案吸引市场关注——通

6、过报纸媒介，使项目在市场上引起共鸣2007年4月11日《新民晚报》A16整版2008年8月·营销方案吸引市场关注——周边道路导旗指引，增加项目关注度和项目可达性营销方案吸引市场关注——项目四周围墙包装，增加项目关注度和项目可达性围墙诉求点：1.宣传口号：“华丽新地标”2.项目LOGO3.室内及外立面多幅效果图，增加客户购买冲动营销方案产品销控——保留最后22套D型房，做销售最后冲刺将108的D型房源进行人为销控，在产品销售率达到一定量时，结合市场情况推出最后一批22套房源，该房源可观看淮海路繁华都市风光与新天地全景

7、，利用优良的景观资源产生溢价，提高投资回报率。营销总结◆在产品规划自身存在问题的前提下，寻找突破口，增加产品附加值。实现差异化战略；◆通过事件营销和话题制造，加大市场关注度；◆通过围墙和户外导旗，吸引客户群体，并增加项目可达性。THANKYOU!