08cpa中华会计魏红元讲义08

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1、2008年注册会计师考试辅导　会　计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第八章　投资性房地产　　考情分析　　本章属于去年教材新增内容，今年教材主要调整一些概念，变化不大。本章内容在考试中可能出现在单项选择题、多项选择题这些客观题题型中，但作为基础知识也可与非货币性资产交换、债务重组、所得税会计以及会计差错更正等内容结合在计算及会计处理题或综合题中出现。　　最近三年本章考试题型、分值分布年　份单项选择题多项选择题计算及会计处理题综合题合　计2007年—－3分－3分　　本章主要考点　　1.投资性房地产的概念、确认及初始计量　　2.投资性房地产的后续计量　　（1）采用

2、成本模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理　　（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理　　（3）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理　　3.投资性房地产的转换及其会计处理　　4.投资性房地产的处置及其会计处理第一节　投资性房地产的特征与范围　　一、投资性房地产的定义及特征　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：　　（一）投资性房地产是一种经营性活动　　（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产　　企业在首次执行投资性房地产准则时，应当根据投资性房地产的

3、定义对企业资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权，应当归为投资性房地产。　　（三）投资性房地产有两种后续计量模式　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。　　　　二、投资性房地产的范围　　投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。　　（一）已出租的土地使用权　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。　　对于以经营租赁方式租入　　　　

4、　　第12页2008年注册会计师考试辅导　会　计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（没有所有权）土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权　　企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。　　（三）已出租的建筑物　　已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后

5、用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物，应当把握以下要点：　　1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。　　2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。　　3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人

6、提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。　　此外，下列项目不属于投资性房地产：　　1.自用房地产　　自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。　　2.作为存货的房地产　　作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正

7、在开发的商品房和土地。　　从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。第二节　投资性房地产的确认和计量　　一、投资性房地产的确认和初始计量　　投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列