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1、房地产结构性融资金融工具实务操作[字体：大中小]主讲人：刘柏荣引言：1.老师自我介绍。2.今天讲课的主要目标。3.本PPT阐述的结构性融资金融工具的来源：（1）本所服务的大量成功项目经验的不断提炼、总结、创新。（2）整个中伦所结构性融资团队成员的密切合作。（3）与不同类型客户的长期沟通、讨论、实践。一、企业的三种融资模式企业的三种融资模式：直接融资、间接融资、结构性融资。融资的本质意义：资金从不同主体之间流动的通道、跑道。属于金融领域的基础设施建设。（一）直接融资直接融资，是指资金供求双方之间直接融通资金的方式，是资金盈余部门
2、在金融市场购买资金短缺部门的直接证券，如商业期票、商业汇票、债券和股票等。直接融资具有直接性、长期性、不可逆性(即股票融资毋需还本)和流通性(指股票与债券可在证券二级市场上流通)。（二）间接融资间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资金供给者融通资金的方式，它由金融机构充当信用媒介来实现资金在盈余部门和短缺部门之间的流动。（三）结构性融资1.结构性融资金融工具的适用主体2.结构性融资金融工具可适用的基础资产5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpub
3、lictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve3.本PPT的阐述思路4.结构性融资金融工具的应用范围二、结构性融资金融工具操作实务（一）结构性融资概要1.融资基础理论：资产信用与企业信用2.结构性融资的动因①融资手段。②改善资产负债表的状况。③风险管理工具
4、。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve④盈利模式的调整或改变。3.资产信用与结构性融资①“构造”的过程。②“转变”的过程。4
5、.信托是实现结构性融资的主要技术《信托法》的有关规定。（二）结构性融资金融工具框架介绍1.私募金融工具。2.公募金融工具。二、结构性融资金融工具操作实务（三）私募金融工具的操作实务1.房地产四证取得前的融资政策及创新思路（1）银行对房地产流动行贷款的限制。（2）信托公司对房地产信托贷款的条件与限制。房地产四证取得前的融资政策小结。房地产信贷政策：层层受阻，监管严密。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestmen
6、t,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve房地产四证取得前的融资政策的创新思路：（1）创新途径设计出发点。（2）房地产信贷政策的创新途径：构建非债务性的信托计划资金。房地产融资政策的创新思路示意图：房地产信贷政策的创新效果：5.1-9,,services,andmakethecitymorea
7、ttractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve2.以信托计划为载体的房地产基金信托产品的股性设计要求及实现模式：说明：除红色区块（优先劣后不分层，且受益权信托收益为固定收益类），其他绿色区块的信托受益权设
8、计均可解释为一种具有股性特征的投资产品。资金募集端：信托产品的股性特征——固定+浮动方案实例5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establis
