连云港东哨西墅房地产项目产品定位报告

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1、连云港东哨西墅项目产品定位报告永泰地产集团（连云港）项目公司DSXS-CH-0011中国东部沿海中部东１１８度２４分--１１９度４８分北纬３４度－３５度07分之间城市印象2东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤。西与徐州新沂市、淮阴市沭阳县毗邻；南与淮安市涟水、盐城市响水２县相连。东西长１２９公里，南北宽约１３２公里，土地总面积７４４４平方公里，水域面积１７５９.４平方公里。城市印象3连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多

2、毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中。日照和风能资源为江苏省最佳地区之一。【气候】【岸线】连云港海岸线长162公里，有江苏唯一的44公里优质基岩海岸，集中了江苏所有的9个海岛，有滩涂1067平方公里，可开发浅海水域2667平方公里，沿海低产盐田300平方公里连云港市位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山齐观，河湖、丘陵、滩涂俱备全市地貌基本分布为中部平原区，西部岗

3、岭区和东部沿海区３大部分东部沿海平原海拔３－５米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原３类【地貌】城市印象4连云港市是一个带状城市，总体布局为“一市双城”。辖东海、赣榆、灌云、灌南４县、和新浦、海州、连云、云台、开发区5区，计４７镇、７２乡和８个街道办事处。总人口443.53万。新浦区为市政府所在地。新浦、海州地区是全市政治、经济、文化中心，也是工业的主要聚集地。连云、云台地区为港区、风景旅游区和外贸工业区。猴嘴镇是淮盐集散地和云台区行政管理中心。锦屏镇为重点工矿区。【行政区划】城市印象5在中国的沿

4、海港口城市中，连云港市古迹较为丰富，历史久远。全市有风景区１４个，风景点116处，构成了“海、古、神、幽、奇、泉”６大特色，素有“东海第一胜境”之称，是全国４９个重点旅游城市和江苏３大旅游区之一。据考古学研究结果证实，远在１万年以前，古朐山即现在的锦屏山地区就有古人类活动。１９５９年和１９７８年在锦屏山南麓二涧和东海县山左口乡大贤庄，均发现了迄今为止中国东南沿海地区唯一的有明确地层关系的旧石器时代遣址。锦屏山地带新石器时代遣址有１９处，二涧遣址为中国原始农业最早开发区之一。１９７９年发现的长２０米、宽１０

5、米的“将军崖岩画”，国家文物局鉴定为“这是一件非常重要的文物，是一项难得的重大发现，是中国最早的一部天书”。东汉时期的艺术珍品－－"孔望山摩崖造像"是我国最早的佛教摩崖造像，比敦煌石窟的佛教造像早１００－２００年，属国家一级保护文物。西游记》描绘的花果山、幽似“桃源仙境”的宿城、南云台山的“玉兰花王”、渔湾龙潭瀑布、四季如汤的“东海温泉”，孔子登山望海、秦始皇两次来巡以及陶渊明、李白、苏东坡、石曼卿、沈括、李清照、吴承恩、李汝珍、吴敬梓、林则徐、朱自清等文人高士、诗家骚客的遗迹。【历史人文】城市印象6城市

6、印象【结论】气候宜人适合人居中部重镇国际都市优秀旅游城市优秀海岸资源7土地印象之东哨西墅背山、面湖、望海8滨海新城的起点，绿色景观体系的山体资源，唯一的山海景观资源，拥有奇石景观和沙滩资源。9近邻连云区政府新址土地印象之东哨西墅10本案土地印象之东哨西墅1112山海景观13“物以稀为贵”，使其产品价值日益高涨具有很高的市场想象空间。14拥有稀缺山海景观资源的国际居所位于滨海新区核心区域，西临连云区政府行政中心（在施工）；东依大门山，北靠后山岭、大佛头，隔山望海；南临东哨路（政府计划08年下半年动工），与规

7、划的胜利湖一路之隔；地势山环水抱、景观珍贵稀缺本地块具有低矮山体的独到地势，面湖、背山、望海，是连云港港口地区稀有的山海景观之地，是滨海新区的起步区域，是东部滨海城区亲近大海的最理想地段之一。【结论】土地印象之东哨西墅15山海奇石景观与滨海建筑中国中部海岸线绝版国际居所国家级地质公园背山、面湖、望海【结论】土地印象之东哨西墅16本案难易点分析典型的别墅用地：稀有独特的环境资源；独具特色、稀有的地形地貌和地质景观符合高溢价产品标准：品相高端，体量适中；体裁丰富、风水具佳；规划、施工难度较大导致成本高启：地形

8、坡度较大，容积率较高、具有一定的高度限制；邻市政道路近，需要极力避免噪音和汽车尾气的污染影响；地块狭长，施工临设安排与运输动线组织难度大，要极力避免与营销展示发生冲突，并且重点避开大市政道路施工造成本案断路的可能性；高端产品入市与市场现状反差较大：本案高额利润的成功获取，在于产品定位准确、成功的工地形象展示；入市时机、推广包装和媒体策略的准确无误，尤其是营销手段的创新，营销渠道的成功建立极其重要，不能容许有任何的差错出现。政策