房地产公司价值驱动因素研究--基于中国上市公司数据

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1、房地产公司价值驱动因素研究——基于中国上市公司数据重庆大学博士学位论文学生姓名：邓恂指导教师：任宏教授专业：管理科学与工程学科门类：管理学重庆大学建设管理与房地产学院二O一七年七月ValueDrivingFactorsResearchofListedRealEstateCompaniesAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementfortheDoctor’sDegreeofManagementByDengXunSupervisedbyProf.RenHongSpe

2、cialty:ManagementScienceandEngineeringCollegeofConstructionManagementandRealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaSep.2017中文摘要摘要在我国宏观经济新常态下，房地产行业面临着从单边上涨转向稳定发展，空间区域化加剧分化，各类型供给结构性涨跌交替进行。论文以我国上市房地产公司价值创造能力为研究对象，运用价值评估理论及现代公司财务学、金融学等相关学科知识，釆用规范分析与实证分析相结合的研究方法，系统分析了我国上市房地产公司价值驱动关键因素与

3、创造能力水平。论文基于深沪上市公司88家房地产公司，时间截面为2011-2015年。首先在确定每家房地产公司价值时，通过比较分析11种价值评估理论与方法，确定选择EVA模型进行88家上市房地产公司价值的评估确定；再结合房地产行业属性，从系统视角考虑房地产项目价值链上的关键点，通过问卷调查及专家访谈，从宏观政策、公司治理、公司核心价值、公司财务价值、公司社会责任5个方面确定了23个影响因素；然后运用因子分析方法中的主成份方法对这23个影响因素进行相关性分析，旋转抽取10个公因子，最后带入面板数据模型中固定效应模型进行实证研究，得出了上市公司自我创造价值排名与影响上市

4、房地产公司价值的关键因素。根据实证研究结果，房地产公司的自我价值创造能力不一样，价值创造能力比较强的是保利地产、万科A、金融街、城投控股、荣盛发展、金地集团、世贸股份、北京城建、滨江集团、新湖中宝名列前十位。房地产公司的价值受宏观政策影响较大，宏观政策调控与房地产公司价值呈负相关，可以从另一个角度说明政府宏观调控确实抑制了房价的上涨。房地产公司的核心价值包括持有物业、土地储备量、研发资金投入，这三个指标与公司价值正相关，而且影响系数也比较大，是驱动上市房地产公司价值关键因素。在公司治理方面，管理层持股对企业价值有很好促进作用，能够降低代理成本。公司文化与上市房地产

5、公司价值是负相关，对公司价值提升没有明显的积极作用，因为目前这个阶段的房地产市场集中度加大，公司的发展主要依靠规模效应，其他战略的影响较小，当然负相关还是提醒了房地产公司应加强文化建设。公司管理人员的学历与能力没有明显相关性，房产公司的管理人员实践经验比理论学习更重要，管理层学历对公司价值提升没有实质作用。房地产公司与供应商和客户的关系对价值影响不大，说明受电子商务或者网络的影响，供应商与房地产公司的关系呈现透明化的趋势，供应商的选择趋同；而房屋销售是针对广大消费者，故特定客户关系基本上没有形成。财务因素中公司的资本结构比较重要，要注重防范房地产公司财务风险。从短

6、期角度来看社会责任履行对上市房地产公司价值驱动作用不大，影响系数也非常小。I重庆大学博士学位论文从结论分析，宏观政策对房地产公司影响比较大，建议政府在制定政策时要考虑政策持久性与冲击性，建立长效机制是非常重要的，同时如何防止房地产资产泡沫破灭引发金融风险是政府至关重要的任务。从公司角度出发，顺应时代潮流，转变发展观念，从新房建设转变到存量资产管理，再到房地产服务上来，与金融相结合，注重财务风险，为房地产行业发展做出贡献。关键词：房地产公司，价值管理，影响因素，经济附加值，固定效应变截距模型II英文摘要ABSTRACTTherealestatecompaniesar

7、efacingfromunilateralrisetostabledevelopment,increasingdifferentiationofregionalizationspace,thesupplystructureofeachtypeismixedandalternatesundertheNewNormalofmacroeconomyinChina.Takingthevaluecreationabilityoflistedrealestatecompaniesastheresearchobjectandusingnormativeanalysisandem

8、piric