近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较

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1、近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较[提要]道契是近代上海土地运作的重要契据。其契纸称为“出租地契”，即把地产使有权转让给外国人，因例送苏松太道署盖印发给，俗称“道契”。这类文契名为永租，实同买卖，成了外国人在华执业之凭证。从逻辑上说，近代上海发行的道契与明清时期江南土地买卖租赁契约存在着一定的承袭关系，但由于租让对象发生了变化，尤其是在租界特有氛围的孕育下，旧有的土地形态出现分解，并由此演化出新的土地关系与经营方式。作为一种体现近代土地契约关系的文契，道契的格式内容、经办手续，以及按照条例法规转让土地财产权利的意识与习惯，

2、对上海以至周边地区产生了较大影响。另一方面，道契具有的良好信用，以及它在实际运作中所形成的一套程式，是为我国传统契约文书在其演进中所欠缺的。近代开篇，列强入侵，沿海开埠通商，中国社会发生剧烈变化。孙中山先生曾说：“近来欧美的经济潮流，一天一天的侵进来了。各种制度都是在变动，所受的头一个最大的影响，就是土地问题。”[1]上海等地通商开埠之后，围绕着土地的租赁与经营，出现了一种新的土地契式，这种契式与传统的土地契约存在着某种关联，而于具体实践与操作过程中，却较多吸收欧美的体制与经验，在此基础上建立起来的土地契约制度，也逐渐实现了向近

3、代的转型。一近代上海土地制度的形成与确立，有几个关节点，而《土地章程》无疑是其中最关键的。在具体实践方面，《土地章程》公布二年后出台的道契，作为一种新式的土地文契，成为半个多世纪上海土地运作的重要契据。其契纸称为“出租地契”，即把地产使有权转让给外国人，因例送苏松太道署盖印发给，俗称“道契”。这类文契名为永租，实同买卖，成了外国人在华执业之凭证。从逻辑上说，近代上海发行的道契与明清时期江南土地买卖租赁契约存在着一定的承袭关系，但由于租让对象发生了变化，尤其是在租界特有氛围的孕育下，旧有的土地形态出现分解，并由此演化出新的土地关系

4、与经营方式，对上海乃至江南地区的社会经济结构都产生了深远影响。道契又是如何出台的？先看开埠前上海县城及其周边的格局。与一般传统城镇一样，县城是上海县的中心地带，本县的重要活动大多在这里举办。上海县城―――――[1]《孙中山选集》，《民生主义》第二讲，人民出版社1966年版，第792－793页。及四郊，其图区分布情况，主要在高昌乡二十五保，下辖十六图。在上海县城内，除官署、庙宇以外，都是店肆街巷。至清乾嘉道年间，因沿海贸易的兴起，上海县城有所拓展，特别是县城东南隅，因地近港口，成为上海最为繁盛的地方，沙船的号子都集中于此，各地运载

5、的南北货物也在这里集散。与上海县城、东门外港口一带商贸繁荣的情形相映照，同样位处黄浦江畔、县城北面的那块地方却仍是乡村景象，寂寞异常。有一片农田，零星地分布着几个小村落，沿浦之地有几家旧式船厂、木行，“余者卑湿之地，溪涧纵横，一至夏季，芦草丛生，田间丘墓累累。”[1]从相关地契上看，黄浦江与吴凇江交汇处往南，以注明“东至黄浦”的地块，除建了一些营垒兵防设施，大多为私人田产，在公元1840年前后，其业主分别是：奚尚德、奚尚宾、吴金盛、吴建勋、石成山、吴会元、施万兴、石炳荣、吴思本、陈圣章、姚恒源、吴秀昌、吴恺亭、王协忠、吴大德、吴

6、襄、陈茂林、瞿吉夫、方锯、石姓、周远兰等。[2]这些业主拥有的田地多寡不等，有几亩、数十亩，少数人家达到数百亩。开埠之前，上海县城厢内外田地的产权状态，除少量官有、公有土地，大多数为私有土地，即按规定须向国家缴纳赋税，其田地宅基“皆系民间所置买，完纳钱粮，虽大皇帝亦不肯将民产作为官地，径行建造，致令失所。”[3]赋粮牵涉到土地登记造册，而最易引发事端的是江海滩地。江南等地，正供钱粮款内有芦课一项：“凡芦洲俱系沿江沙滩，坍涨靡定，是以定例五年一丈量，令地方官踏勘新旧坍涨沙地，据实报闻，而不肖官吏往往借此纳贿行私”，结果造成已坍之地

7、，不得豁除正赋，而新涨之地，反而脱漏升科，此种积弊“甚为民害”。[4]上海近江临海，也存在着这一问题。近代黄浦江沿岸码头出现了多起地产纠纷案，即由滩地坍涨不定而引起，其间有官民间赋税之争，亦涉及中外商民产权诉讼。英国殖民者以坚船利炮相胁迫，促使颟顸的清朝政府与之签订了《南京条约》。在该条约中，上海被定为通商五口岸之一。中英《南京条约》虽允许英国人携带家眷在所列五口贸易通商，但具体没有议及居留地点。直到1843年10月订立的《虎门附加条约》，又名《善后事宜清册附粘和约》，其中第七款提到英人租地事宜，规定须由领事官与中国地方官员具体

8、商议。随后，英国首任驻上海领事巴富尔抵沪。当时来沪的外国商人，大多是匆忙的过客，做完生意就离去，留居上海的少数英人只能借住在县城外沿黄浦一带的民房，居住条件十分恶劣。巴富尔本人这时也在上海县城内东、西门之间的西姚家弄，租赁到一处顾姓住宅，作为英国领事馆临时住地，