税务征收论文：议物业税开征的性质及界定

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1、税务征收论文：议物业税开征的性质及界定　　本文作者：廖孝媛税务征收论文：议物业税开征的性质及界定　　本文作者：廖孝媛税务征收论文：议物业税开征的性质及界定　　本文作者：廖孝媛税务征收论文：议物业税开征的性质及界定　　本文作者：廖孝媛税务征收论文：议物业税开征的性质及界定　　本文作者：廖孝媛工作单位：深圳市恒诚税务师事务所有限公司　　开征物业税的目的　　从《决定》精神上看，开征物业税是为了推进城镇建设税费改革，规范不动产建设中的政府税费制度。本文认为:将开征物业税的目的定位在统一、规范城镇建设中的政府税费制度是合理的、科学的。从目前我国城镇

2、建设税费制度来看，与城镇建设相关的税费的确过多过乱，少则几十种，多则上百种。过多过乱的城镇建设税费扭曲了地方政府行为，加剧了金融风险，加重了居民购房负担，违背了以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观。因此，将过多过乱的城镇建设税费改为统一、规范的物业税，对规范政府行为，防范金融风险，减轻居民购房负担，树立以人为本，全面、协调可持续的科学发展观无疑具有重要的推进作用。从近几年全国各地发生的城市建设过程中各种损害市场利益的事件来看，都与地方政府在城镇建设中的税费过多过乱紧密关联。但是城镇建设中的税费已经成为了城市政府最重要的收入来源，从西方

3、市场经济国家情况看，财产税也是城市政府最主要的收入来源。从我国分税制体制的完善来看，今后财产税也应该成为城市政府最主要的税收来源，因此作为对不动产统一开征的物业税，除了规范城镇建设税费制度外，还有为城市政府筹集财政收入的目的。或者明确地说，短期看物业税的开征旨在于规范城镇建设税费制度，长期看物业税的开征则旨在于为城市政府筹集财政收入。　　物业税的归类:收益税还是财产税　　从目前我国对物业税的探讨来看，都将它定位为财产税类，但是从我国香港开征物业税的情况看，却是定位为收益税类，即对有租金收入的物业按照租金收入一定比例征收的一种税，但是香港税

4、制中还有一个与物业有关的税种即差饷。差饷税则是不分物业有无租金收入，按物业的评估租金按一定比例征收的一种税。我国开征物业税是对有租金收入的物业课征还是无论有无租金收入都统一征收也面临着选择问题。从物业税的功能定位来看，物业税归类为财产税比较合理，因为这比较符合税收的效率与公平。从效率的角度看，开征财产税性质的物业税，有利于促进物业从经营能力差的人手中向经营能力强的人手中流转，从而提高物业的利用率，从公平的角度看，开征财产税性质的物业税，虽然对穷人和富人的物业都要征税，但富人住豪宅要纳更多物业税有利于税负公平。　　物业税的征税范围的界定　　

5、开征物业税，物业税的征税范围的界定是一大难点。从效率角度看，不分物业性质，对全部物业都征税，物业税的征税范围包括政府辖区内的任何物业，征管效率最高。因为，征管机构不需要花费人力物力去审核物业的性质，不需要区分是征税物业还是不征税物业，征管效率当然高，而在只对一部分物业征税，一部分物业不征税的情况下，征管机构就需要花费很多人力物力去审核物业的性质，去区分是征税物业还是不征税物业，征管效率当然低。而且，将所有的物业都纳入征税范围也有利于堵塞物业税税收收入流失的漏洞，从制度上防范纳税人偷逃物业税。但是，从公平角度看，将所有物业都纳入征税范围，富

6、人和穷人都按相同的税率缴纳物业税，显然有利于富人，不利于穷人，有损税收的公平。若区分物业性质，物业就可区分为住宅物业和非住宅物业，住宅物业又区分为无租金收入的家庭自用住宅物业和有租金收入的非自用出租家庭住宅物业。非住宅物业有区分为经营性物业和非经营性物业。一般说来，无租金收入的家庭自用住宅物业、行政机关、文化、教育等社会公益事业单位非经营性物业不征税，对有租金收入的非自用出租家庭住宅物业、经营性物业则征税。这样，虽然可以做得相对公平一些，但是征管效率必然低下，还会加剧偷逃物业税，而且也并不能必然保证税负公平。因为富人住豪宅不需纳物业税，穷

7、人为了生存，将本来用于自用的物业却用于出租或用于经营以增加收入，却需要纳物业税，显然有失公平。并且还有现有物业和新增物业的区分问题。若对现有物业和新增物业都统一征税，则现有物业已经承担了各种税费，显然不利于现有物业。但是若只对新增物业征税，对现有物业不征税，则显然有利于现有物业，有利于已购物业的先富起来的富人，不利于未购物业的穷人。最好的办法当然是对现有物业和新增物业都统一征税，然后对现有物业中包含的已纳税费在规定的年限内分摊，用当年分摊的税费抵扣当年应纳的物业税，但是，这需要准确测算现有物业中包含的已纳税费并合理确定分摊年限。从我国香港

8、征收物业税的现状看，香港税务条例规定，所有位于香港的土地和建筑物都属于香港物业税的征收范围，但香港税务条例同时作出了优惠规定，豁免物业税的物业包括:(1)政府及领事物业;(2)业主自住楼宇;(