别墅营销策划方案

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1、程度西岭别墅营销策划方案万科金域西岭项目组20xx年9月西岭别墅销售目标：至2010年底销售49套。从两年销售1/3，到3个月销售2/3，提速16倍。因此，我们需要另辟蹊径。只做极具针对性的营销拓展。——精确制导营销，如何拆分49套总体思路基于项目价值、客户分析、销售任务、时间节点的综合分析考虑，我们从由大到小三个区域，开展客户挖掘，并以每个区域49套的目标进行拓展拆分，每个渠道再进一步拆分，每一份按120%的投入以保证任务的达成。1、城西北区域2、大成都范围内3、省内外城市（以北京、深圳、广州、上海为代表的一线城市和省内二级城市为主）渠道对象启动时间

2、-完成时间人力（花费时间天）费用（万）难度（5级）效果(来访/成交)排序阶段划分省内外短信10月15日-12月31日115115/11第一阶段彩信10月7日-12月31日15320/21世家资源誉峰+朗御+（保利198+保利中心+粼江峰阁）10月1日-11月30日3013150/202万科业主再改+蓝湾商业（城花200+金色50+魅力50+双水岸50+加州湾50+西岭500）10月19日-11月15日713120/153老别墅项目迎宾大道、清华坊、金林半岛、锦城豪庭、麓山11月23日-12月30日6010435/84导视柱更换为别墅10月8日-10月

3、15日71140/44竞品拦截城市阵地+城市聚点10月15日-12月30日39135/55第二阶段推广商报+楼市+户外10月21日1570150/45别墅业主23户10月30日1510323/76银行、车20组/次10月30日155520/46业内承建商+开发商+广告公司+代理公司+金融界+ZF11月13日157140/17合作伙伴峰会11月27日1540/07高端消费场所仁和或十家高端餐饮（桌卡、点菜点茶单，万客会，售楼部资源）12月305510/07第三阶段城西老小区交大智能+西蜀皓月+锦城豪庭（直投、巡展、茶楼、4S店直投）12月605530/3

4、8省内外外地四川商会（电子楼书）一线城市12月15355/29思考根据人力（花费时间天）+费用（万）+难度（5级）+效果（来访/成交套数）的综合比较，以成本最低、见效最快、时效性为优先考虑对象，得出以下排序关系和阶段划分。其中第一阶段为首先启动渠道。1、短信2、彩信（电子楼书）3、世家高端客户资源挖掘4、万科业主资源挖掘5、老别墅项目挖掘6、导视柱更换7、城西北高端小区拓展8、竞品拦截9、线上推广10、西岭别墅业主挖掘11、银行渠道、高端汽车12、业内资源挖掘13、高端餐饮渠道拓展14、外地四川商会拓展精确制导营销方向短信目的：传递项目价值和即时销售信

5、息频率：4次/每月（根据重要节点可适当调整）时间：每周六，遇节点或节假日可调整（根据上周反馈及时调整发送时间）合作公司：在一线城市拥有高端客户资源的短信公司（海丽、联桥分众）合作形式：根据结果选公司。可筛选四家公司签订协议，每周选择两家公司平台发送。从第三周起，则选择四家公司中效果最好的两家发送，并以此形式持续开展。数量：20万条/次，总共100万条/月对象：一线城市（北京、上海、广州、深圳为主）高端客户；成都高端客户资源；主要内容：区位、户型设计、品牌、稀缺性彩信目的：通过实景展示，传递项目价值点及销售信息频率：2次/每月（根据客户资源确定）时间：每

6、周六，遇节点或节假日可调整（根据上周反馈及时调整发送时间）合作形式：根据结果选公司。可筛选四家公司签订协议，每周选择两家公司平台发送。从第三周起，则选择四家公司中效果最好的两家发送，并以此形式持续开展。数量：约20万条/次，约100万/月对象：誉峰、保利公园198别墅、朗御、保利中心、粼江峰阁成交客户；金域西岭业主；成都万科其他项目高端业主；合作伙伴高层；成都老别墅社区业主（清华坊等）；成都其他高端客户资源；国内一线城市高端资源；主要内容：区位、户型设计、品牌、稀缺性世家机构高端客户统计（成交）世家机构高端客户统计（来访未成交）根据世家机构代理项目高端

7、客户数量统计，目前各项目来访未成交客户约2244组（通过筛选的优质客户）；为提高工作效率，各项目来访未成交客户电话由世家电话营销中心2名专职人员进行电话拜访；计划：每人每天拜访50组客户（每天100组），即需23天时间。世家机构高端客户主要使用形式客户使用用法：1、对客户进行电话拜访，以“西岭别墅全新样板间内部开放，邀您评鉴，给予意见”为由，进行邀约；2、根据客户质量及结果，采取不同的跟进方式：A、客户明确表示愿意到访——直接和客户敲定来访时间，并在预约日前依靠短信提醒客户1-2次；B、200万元以下客户明确表示没有意向——通过短信持续骚扰。C、200

8、万元以上客户明确表示没有意向——根据客户置业投入级别，从高到底的客户的持续跟进，以上门送资料/