别墅定价打分策略

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1、别墅定价打分策略一、均价制定1、市场导向均价的制定方法：分别通过区域市场和类似产品选择竞品项目，通过市场比较法推导出比较均价；2、市场比准均价制定竞品的选择及比较：在竞品的选择上，通过区域市场比较法和类似品质项目比较法来进行比准修正。A、区域市场比较法B、类似产品比较法3、核心均价导出常州别墅市场板块特征明显，区域市场价格特征应重点考虑，类似项目予以小权重考虑，依据两种比较法进行价格综合运算，得出本项目的核心均价。二、价格表打分说明（一）联排产品1、系数设置以及构成分析根据别墅项目影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目的平面系数由以下系数及其权重构成(别墅不设置垂直系数)：

2、户型（50%）景观（25%）栋间距（9%）噪音（10%）面宽（8%）联排数（9%）户型结构露台阳台赠送面积等（10%）户型位置（10%）户型面积（10%）花园面积/入户方式（13%）打分原则：单独考虑打分因素，完全不考虑其他因素。打分注意事项：同一打分因子里，以最好的为10分（按10分满分计算）来作为比照，逐级打分。计算公式：评分=∑打分×权重调差极值=最大价格差/分差极值平面差=（各单位评分-评分极小值）×调差极值最终平面差=平面差+特殊调差目标单价=最终平面差+预设最低单价2、打分体系制定说明联排数系数：四联10分，六联6分，八联2分露台阳台赠送面积系数：系数=赠送面积×（10/最大

3、赠送面积）户型位置系数：四联：10，6，5，8六联：10,6,5.5，5,4.5,8八联：10,6,5.8,5.5,5.2，5,4.8,8户型面积系数：330平米：10分369-400平米：8分400-420平米：6分500平米以上：3分花园面积、入户方式系数：花园面积和入户方式各占比70%与30%花园面积系数=花园面积×（7/最大花园面积）入户方式：北入户南花园为满分3分，南入户北花园为1.5分景观系数：（1）南向中央水景，且处于双水交汇处单元10分（2）北向中央水景，且处于双水交汇处单元9分（3）南向中央水景8分，北向7分（4）局部水景6分，（5）考虑总图位置，以中央景观为评分参照物

4、，边缘地带，视野较差、视觉效果不佳的均为1分，第二排水景为1.5分，可看到水景的为2分。栋间距系数：50米及以上：10分30-50米：9.5分25-30米:8.5分20-25米：7.5分19-20米：6.5分18-19米：6分17-18米：5.5分16-17米：5分15-16米：4.5分14-15米：4分13-14米：3.5分12-13米：3分11-12米：2.5分南侧东支河，得分0分噪音系数：满分以10分计，临近主干道-8分，即2分临近弹性道路-7分，即3分即临近主干道，又临近弹性道路，-10分，即0分临近主入口同时临主干道，-10分，即0分临近次入口同时临主干道，-9分，即1分临近次

5、入口同时临弹性道路，-8分，2分临近小区主步行道路，-3分，即7分双临小区主步行道路，-4分，即6分小区内部道路交叉-5分，即5分即临弹性道路，又临小区主步行道路，最高分6分即临主干道，又临小区主步行道路，最高分5分临近社区体育场，-13分，即-3分。无道路临近为10分面宽：面宽系数=面宽/最大面宽联排特殊调价解释：1、临小区变户型减价600元/平米2、临垃圾收集点户型减价300元/平米（待确定垃圾收集点的具体位置再做调差，目前暂不考虑）3、东侧临水户型加价200元/平米4、地块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响，减价1000元/平米（额外）5、直冲道路，风水，减价300元/平米6

6、、临地下车库出入口，减价200元/平米（二）双拼产品1、系数设置以及构成分析根据双拼产品影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目双拼的平面系数由以下系数及其权重构成景观（30%）户型面积（10%）栋间距（10%）户型位置（10%）阳台露台赠送面积（11%）花园面积/入户方式（11%）面宽（8%）噪音（10%）景观系数：（1）南向中央水景，且处于双水交汇处单元10分（2）北向中央水景，且处于双水交汇处单元9分（3）南向中央水景8分，北向7分（包括外围河道）（4）局部水景6分（5）非临水户型3分考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，偏离中央景观区-1分。户型面积系数：532平米：

7、10分629、631平米：7分731平米：3分栋间距系数：50米及以上：10分30-40米:9分18-20米：7分16-18米：6分14-16米：5分12-14米：4分南侧东支河，得分0分户型位置系数：东边户：10分西边户：7分露台阳台赠送面积系数：系数=赠送面积×（10/最大赠送面积）花园面积、入户方式系数：花园面积和入户方式各占比70%与30%花园面积系数=花园面积×（7/最大花园面积）入户方式：北入户南花园为满分3分，南入户北