别墅定价打分策略

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1、别墅定价打分策略一、均价制定1、市场导向均价的制定方法:分别通过区域市场和类似产品选择竞品项目,通过市场比较法推导出比较均价;2、市场比准均价制定竞品的选择及比较:在竞品的选择上,通过区域市场比较法和类似品质项目比较法来进行比准修正。A、区域市场比较法B、类似产品比较法3、核心均价导出常州别墅市场板块特征明显,区域市场价格特征应重点考虑,类似项目予以小权重考虑,依据两种比较法进行价格综合运算,得出本项目的核心均价。二、价格表打分说明(一)联排产品1、系数设置以及构成分析根据别墅项目影响价格的因素与研究,以及结合本案的情况,确定本项目的平面系数由以下系数及其权重构成(别墅不设置垂直系数):

2、户型(50%)景观(25%)栋间距(9%)噪音(10%)面宽(8%)联排数(9%)户型结构露台阳台赠送面积等(10%)户型位置(10%)户型面积(10%)花园面积/入户方式(13%)打分原则:单独考虑打分因素,完全不考虑其他因素。打分注意事项:同一打分因子里,以最好的为10分(按10分满分计算)来作为比照,逐级打分。计算公式:评分=∑打分×权重调差极值=最大价格差/分差极值平面差=(各单位评分-评分极小值)×调差极值最终平面差=平面差+特殊调差目标单价=最终平面差+预设最低单价2、打分体系制定说明联排数系数:四联10分,六联6分,八联2分露台阳台赠送面积系数:系数=赠送面积×(10/最大

3、赠送面积)户型位置系数:四联:10,6,5,8六联:10,6,5.5,5,4.5,8八联:10,6,5.8,5.5,5.2,5,4.8,8户型面积系数:330平米:10分369-400平米:8分400-420平米:6分500平米以上:3分花园面积、入户方式系数:花园面积和入户方式各占比70%与30%花园面积系数=花园面积×(7/最大花园面积)入户方式:北入户南花园为满分3分,南入户北花园为1.5分景观系数:(1)南向中央水景,且处于双水交汇处单元10分(2)北向中央水景,且处于双水交汇处单元9分(3)南向中央水景8分,北向7分(4)局部水景6分,(5)考虑总图位置,以中央景观为评分参照物

4、,边缘地带,视野较差、视觉效果不佳的均为1分,第二排水景为1.5分,可看到水景的为2分。栋间距系数:50米及以上:10分30-50米:9.5分25-30米:8.5分20-25米:7.5分19-20米:6.5分18-19米:6分17-18米:5.5分16-17米:5分15-16米:4.5分14-15米:4分13-14米:3.5分12-13米:3分11-12米:2.5分南侧东支河,得分0分噪音系数:满分以10分计,临近主干道-8分,即2分临近弹性道路-7分,即3分即临近主干道,又临近弹性道路,-10分,即0分临近主入口同时临主干道,-10分,即0分临近次入口同时临主干道,-9分,即1分临近次

5、入口同时临弹性道路,-8分,2分临近小区主步行道路,-3分,即7分双临小区主步行道路,-4分,即6分小区内部道路交叉-5分,即5分即临弹性道路,又临小区主步行道路,最高分6分即临主干道,又临小区主步行道路,最高分5分临近社区体育场,-13分,即-3分。无道路临近为10分面宽:面宽系数=面宽/最大面宽联排特殊调价解释:1、临小区变户型减价600元/平米2、临垃圾收集点户型减价300元/平米(待确定垃圾收集点的具体位置再做调差,目前暂不考虑)3、东侧临水户型加价200元/平米4、地块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响,减价1000元/平米(额外)5、直冲道路,风水,减价300元/平米6

6、、临地下车库出入口,减价200元/平米(二)双拼产品1、系数设置以及构成分析根据双拼产品影响价格的因素与研究,以及结合本案的情况,确定本项目双拼的平面系数由以下系数及其权重构成景观(30%)户型面积(10%)栋间距(10%)户型位置(10%)阳台露台赠送面积(11%)花园面积/入户方式(11%)面宽(8%)噪音(10%)景观系数:(1)南向中央水景,且处于双水交汇处单元10分(2)北向中央水景,且处于双水交汇处单元9分(3)南向中央水景8分,北向7分(包括外围河道)(4)局部水景6分(5)非临水户型3分考虑总图位置,以中央景观为评分参照物,偏离中央景观区-1分。户型面积系数:532平米:

7、10分629、631平米:7分731平米:3分栋间距系数:50米及以上:10分30-40米:9分18-20米:7分16-18米:6分14-16米:5分12-14米:4分南侧东支河,得分0分户型位置系数:东边户:10分西边户:7分露台阳台赠送面积系数:系数=赠送面积×(10/最大赠送面积)花园面积、入户方式系数:花园面积和入户方式各占比70%与30%花园面积系数=花园面积×(7/最大花园面积)入户方式:北入户南花园为满分3分,南入户北

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