商业综合体开发的方法论 杨宝民

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1、商业综合体开发与管理的方法论以日本和中国部分项目为例杨宝民中国商业地产联盟专家委员清华大学国际商业地产运营班客座教授深圳NEWMALL商业管理公司董事长新加坡星联国际机构董事目录前言城市商业综合体定义与特点第一部分：大阪难波城综合体案例第二部分：日本六本木新城综合体第三部分:上海松江大学城商业综合体第四部分：泉州体育中心商业综合体大型城市商业综合体大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般

2、酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。大型城市综合体的多专业团队协同工作方法NEWMALL商业管理公司负责总体策划与管理著名市场调查公司例如AC尼尔森著名建筑设计事务所例如JERDE公司，深圳中汇建筑设计事务所城市综合体开发商城市综合体项目的开发与运营NEWMALL商业管理公司以商业管理为核心著名酒店管理公司以酒店管理为核心五星级酒店在综合体的地位在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。在五星级酒店的设施

3、中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。通过高级酒店提升物业价值。酒店级别与购物中心之间的关系超五星级别酒店与国际名品购物中心或中高档购物中心搭配。四、五星级酒店与中高档购物中心搭配，不适当的搭配会影响物业总体价值。例如大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心和综合体就是一个不恰当配置物业档次的案例。五星级酒店的投入产出分析１．造价１万元/平方米２．投资回收一般１０年环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。MGM酒店表1以顾客为核心的协调工作内容对象分类承担单位顾客购物中心顾客分析深圳市新摩尔商业管理公

4、司牵头酒店顾客分析邀请零售市场公司参与购物中心顾客分析，邀请酒店管理顾问公司参与酒店顾客分析一致性与差异分析，尽可能双方吸引共享服务的顾客人流分析和引导购物中心人流游乐场和电影院人流深圳市新摩尔商业管理公司重点负责商业人流分析酒店人流深圳中汇建筑设计事务所，美国JERDE负责交通人流分析写字楼人流城市综合体的整体视觉形象策划酒店和其他部分形象美国JERDE负责整体形象商场专业视觉形象深圳市新摩尔商业管理公司负责商业视觉形象工程建设和机电设备采用整体分析方法，通过优化的结构设计，创造适合人们活动的商业空间英国奥雅纳公司负责工程、结构计算和机电设备论证如何预测购物中心经营结果１．

5、VMDvisualmerchandising(商品企划)anddisplay将商品的政策和战略变成视觉展现．视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有８０％比重，视觉形象占有２０％比重。2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析董事会需要知道购物中心未来经营的结果。VMD详解VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。商业建筑策划１．根据顾客的需求进行商业规划与商业面积测算，根据经营要求勾画商业空间的初步模型。２．根据洋流理论选择最能让人流通畅，

6、优先选择环形布局，不论何种建筑形态。３．对商业建筑概念模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。４．文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。IQ＋EQ均衡3、国际化视野善于整合国际化资源形成项目竞争能力研究结论之一---以百货为核心的购物中心10万平方米左右容易成功超过10万平方米以上大型购物中心面临如下困境1.招商难度加大。2.由于采用巨型封闭式空间，电费等成本高，经营风险加大。3.房地产商开发项目对经营管理团队选择

7、不当。韩国很多购物中心都是由较强大零售背景企业经营,非常重视商业经营,以经营为核心统筹大型商业物业开发,成功率较高。创新的大型购物中心和步行街模型NEWMALL与中汇建筑事务所的第一次创新案例1位于深圳核心商圈的东方时代广场从组建开始就有强大的自营百货，经营绩效名列深圳前茅。广州中华广场开业后增加自营百货可行性报告的主要内容一、经济环境分析1、国内、珠三角及广州市宏观经济分析2、国内、珠三角及广州市商业市场的总体概况及前景3、消费者调研分析二、百货业态分析1、国内、珠三角及广州市百货业态的总体概况及前景