商业综合体策划方法论2

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1、都市综合体案例分析与借鉴纽约洛克菲勒中心“纽约心脏”——曼哈顿北京国贸中心日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购物中心剧场最大程度借景五星级酒店东京六本木新城保利文化广场北京万达广场伦敦金丝雀码头都市综合体简介都市综合体案例借鉴与分析二对尊地地产的启示三目录一一都市综合体简介1都市综合体定义2都市综合体特征3城市化进程与都市综合体写字楼都市综合体是什么？公寓酒店商业展览……都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而

2、统一的建筑群落。都市综合体的定义HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB都市综合体的九大特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值城市化进程与都市综合体城市化发展“一个城市只有一个中心”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海

3、-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海南京路上海城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化发展北京城市化发展深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的城市化发展深圳城市化发展深圳都市综合体的发展周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题……都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰国贸地王中信城市广场中航城万象城……保利文化广场周边环境问题功能搭配问题周边环境问题道路系统问题功能搭配问题二都市综合体案例借鉴与分析1国内外失败案例分析2成功案例借鉴都市综合体失败的案

4、例分析——蒙特利尔地下城Montreal’sundergroundcity每年4到5个月的漫长冬季。40年建成全世界最大、最具特色的地下交通网络。地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。道路系统长度约为40公里。每天通行人数超过50万。共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。蒙特利尔简介地下城主要数据指标蒙特利尔地下城发展历程20世纪70年代，地下城的概念出现，但中心区依然缺乏公共设施。蒙特利尔开设了4条地下商业走廊，大都位于同一条地铁交通干线的下面。196290年代至今80年代末20世纪70年

5、代萌芽，地下城的建筑面积大约在50万平方米左右，主要由地铁、广场、旅馆组成，市中心的地铁站出现了少量的地下人行通道。建设了更多的地下通道形成了一个由步行通道联系起来的庞大的系统人们主要生活都转入地下,地面的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。蒙特利尔地下城的失败商城地下地上各两层，上面是商业街，下

6、面是综合城。建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方式项目亮点项目不足蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。失败原因规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。经验积累占

7、地面积：51万m2总建筑面积：116万m2物业形态：40万平米的商业20万平米住宅尼罗河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游乐场、儿童乐园各地风格的美食街总投资额：25亿元建筑密度：38.55%都市综合体失败的案例分析——东莞华南MALL曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为 “世界新七大奇观”的华南MALL2007年9月19日，正式更名为“新华南MALL·生活城”华南MALL这几年名声在外，在造势方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了营销的大忌，为什么要更名呢？商业定位和业态规划与市场的需求情况产生偏差，更名是对目前现状的反思和调整!东

8、莞华南MALL现状及根源现状华南MALL的餐饮娱乐板