【商业地产-doc】中原—武汉光谷关山二路项目定位报告-doc

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1、光谷地块前期定位方案建议第一部分市场研究及评估一、宏观经济及政策（一）武汉市总体发展状况分析1、武汉市城市概况武汉素有“九省通衢”之称，位于长江和汉江的交汇处，市内100多处湖泊星罗棋布，数十座山峰蜿蜒其间,这里也是千年荆楚文化的发源地，具有浓郁的楚文化特色，是我国的历史文化名城之一。随着经济的发展，武汉已成为国家提出中部崛起战略中的核心城市。主城区通常被形容为“武汉三镇”，“三镇”指的是武昌、汉口、汉阳这三块被长江和汉江隔开的地方。汉口是武汉最繁华最热闹的商业区，也是华中地区商品集散的中心；武昌是武汉高等学府集中的文化区，是武汉现代城

2、市文化的体现；汉阳则是市政府重点发展的开发区，蕴育着武汉的未来。武汉市土地面积为8494.41平方公里，全市人口常住人口858万人，共有八大主行政区。汉口江岸区、江汉区、硚口区、东西湖区武昌武昌区、洪山区、青山区汉阳汉阳区2、武汉市经济发展水平分析2.1武汉市国民经济发展状况图：武汉市近年来国民经济发展状况（单位：亿元）(数据来源:武汉市统计局)2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%。GDP的稳步增长体现出武汉市整体经济发展形式的大好，而人均可支配收入和储蓄存款的增长说明居民经济状况的好转和消费能力的提高，这将带动

3、各种消费包括对住房消费的需求，为下一年度房地产市场的发展奠定了良好的基础。2.2武汉市近年来人均GDP发展状况图：武汉市近年来人均GDP发展状况（单位：元）(数据来源:武汉市统计局)2004年以来，武汉市人均GDP以年均13%的速度增长，2006年按常住人口计算，全市人均GDP达到29890元，涨幅13.9%，随着经济发展的持续增长，人均收入水平将同步提高，居民的住宅购买力亦同步提高，这对我市房地产业的发展是一大强有力的支撑。3、武汉市经济结构分析3.1武汉市产业分布格局及其发展趋势图：武汉2000年以来各产业生产总值（单位：亿元）(数

4、据来源:武汉市统计局)2005年第一产业生产总值109.57亿元，增长4.5%；第二产业生产总值1019.00亿元，增长17.9%；第三产业生产总值1109.43亿元，增长13.1%。三次产业结构由2000年的6.7：44.2：49.1变化为2005年的4.9:45.5:49.6，产业结构不断优化。从武汉市目前的国民经济的发展以及产业结构的发展趋势来看，武汉市经济处于良好的发展状态，且发展速度较快。第三产业的高速发展对于房地产市场的发展也起到了相当的推动作用。随着我市国民经济发展水平的不断提高，居民的消费意识增强，住宅消费已经成为一大热

5、点消费，且消费支出逐年提高，为房地产市场的良好发展奠定了稳固的经济基础。3、城市规划现状与发展趋势4.1城市性质定位武汉是湖北省省会，武汉市城市总体规划（1996-2020年）将武汉定位为中国中部重要的中心城市，长江中游的特大城市，全国重要的金融、贸易中心、高新技术产业中心、工业基地和交通、通信枢纽。4.2主城规划总规将武汉主城规划出2个城市核心区，10个中心区片，10个综合组团，核心区、中心区片、综合组团之间以轨道交通线、快速路及主次干道相联系，形成“多中心组团式”的布局结构。4.2.1城市核心区规划核心区职能规划核心区主要体现现代化

6、国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地。核心区范围江北(汉口)核心区规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积6.35平方公里；江南(武昌)核心区规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的武车路过江隧道，面积3.50平方公里。4.2.2城市中心区规划中心区片重点布局行政、文化、娱乐、体育、商业等公共设施及居住用地。4.2.3城市综合组团规划各综合组团重点布局大中型工业区、居住区、大型对外交通设施、市级商业副中心、教育科研设

7、施、博览中心、体育中心和全国性、区域性大型市场用地。4.2.4主城三镇规划汉口地区汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片，古田、常青、后湖3个综合组团。规划职能为金融贸易、商业服务和市级行政中心。规划常住总人口为170万，其中核心区15万，中心区片58万，综合组团97万。汉阳地区汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团；规划职能为汽车工业等产业中心、港口和旅游中心。规划常住总人口为76万，其中中心区片14万，综合组团62万。武昌地区武昌地区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片，青山、关山、

8、白沙、南湖4个综合组团；规划职能为金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业中心及旅游中心。规划常住总人口为204万，其中核心区为4万，中心区片为80万，综合组团为120万。4.3居住区规划规