第17讲 房地产权属登记制度与政策-1(上)

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1、一、内容提要：1、房地产登记概述2、房地产登记制度二、考试目的和考试要求：本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记管理、《物权法》确定的不动产登记制度内容、房地产权属登记制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章考试基本要求包括：1．熟悉房地产登记的概念；2．了解房地产登记制度的类型；3．了解房地产登记的目的和意义；4．了解房地产登记的任务；5．熟悉房地产登记的原则；6．掌握《物权法》确定的不动产登记制度；7．了解房地产登记制度的特点；8．熟悉房屋登记发证法定机关；9．掌握房地产登记的地域范围；10．掌握房地产登记的种类；11

2、．掌握房地产登记的条件及当事人申请登记的时限；12．熟悉房地产登记程序；13．熟悉登记发证的时限；14．熟悉几种特殊情况下的房地产登记；15．掌握注销房屋证书；16．熟悉房地产登记收费。三、内容辅导：1、08年本章教材变化较大，依据是2008年7月1日开始开始实施的《房屋登记办法》。今年基本无变化。2、本章涉及有关的法律、法规包括：1）《城市房地产管理法》及《物权法》；2）《城市私有房屋管理条例》；3）《房屋登记办法》；4）原建设部令第101号《城市房屋权属档案管理办法》；5）《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房[2006]

3、244号）。3、本章历年考题分析本章主要介绍了房地产权属登记制度的有关政策，是考试的重点内容之一。历年考试本章内容基本都在6-10分之间，只有2002年占4分，而2006年占到10分，2007年占到4.5分。从几年的本章考试出题分布来看，所出考题主要是针对房屋权属登记的类型、时限要求及房地产测绘有关知识等两部分内容，特别是本章的前面部分如房地产权属登记概述及相关制度，未曾出过试题。据不完全统计，2001-2005考试试题中，涉及本章内容共计出了23道题，其中属于“房屋权属登记的类型、时限要求”占了12道；属于“房地产测绘有关知识

4、”占了9道。同时2004、2005、2006年连续三年的综合分析题都出了一道有关“房地产测绘有关知识”的试题。因此，本章的学习重点应放在“房屋权属登记的类型和特点及房地产测绘有关知识”等部分内容上。第一节房地产登记概述一、房地产登记的概念（熟悉）房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《物权法》规定；不动产物权的设立、更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产登记是指，房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载

5、的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectin

6、gtheregionalpositionandachieve5页二、房地产登记制度的类型（了解）根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。(一)契据登记制契据登记制度的理论基础是对抗要件主义。这一理论认为房地产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只

7、能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。(二)产权登记制产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

8、1．权利登记制登记机构对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机构备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人