房开质量管理研究

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1、房开质量管理研究房开质量管理研究 摘要:房地产项目开发质量直接影响到业主利益和开发企业的声誉;本文首先对房地产开发质量管理进行了概述,然后之处本文研究工程存在的质量管理问题,在此基础上提出了参照全面质量管理措施,构建质量管理体系的建议,对房开质量管理提高有一定意义。    房地产项目质量管理贯穿房地产项目,从项目决策阶段到实施阶段到收尾阶段全过程。要提高房地产项目的产品质量,必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理工作。我国房地产项目管理体制仍然不完善,从业人员平均教育水平低,缺乏全面系统地管理模式和经验。  房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统

2、工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。  房地产项目管理具有几个特征,主要包括以实现投资目标和期望为目标;明确的投资控制;确保项目功能与质量上达到设计标准。  房地产项目质量管理是指通过制定质量方针、建立质量目标和标准,并在房地产项目生命周期内持续使用质量计划、质量控制、质量保证和质量改进等措施来落实质量方针的执行,确保质量目标的实现,最大限度地使顾客满意。  在房地产项目质量管理的行业实践中有几种模式受到普遍认可,其中全面质量管理的应用十分广泛,全面质量管理就是计划(plan

3、)一执行(do)—检查(check)一持续改进(act)”四阶段的循环方式,简称PDCA循环。  水矿德馨园,是水矿集团职工住宅小区,要求比较高,现已交付使用9栋楼所有设施齐全;有2栋已进入装修阶段;有1栋在施工基础;有1栋在做大型土石方平场,明年初开工,已经落后于计划完成时间,同时已经入住的用户也提出了一些质量问题,  造成工程落后和质量问题的原因,来源于建设过程质量管理不到位,包括以下几个方面。  (l)规划及设计阶段重视经济指标、轻视设计优化  承包企业对规划设计的重要性没有充分认识,总认为规划设计的终极目的就实现利益最大化,即做到最大的容积率建筑面积,因此在规划设计

4、阶段业主方的参与和管理缺乏深度和精度,没有对设计进行有效优化。由于规划设计工作考虑不周全,现场施工经常是边做边改,造成大量返工,严重影响整体施工进度和施工质量。  (2)工程实施阶段重结果、轻过程  承包企业在工程实施管理中,过程中质量控制的意识较弱,只是在施工单位施工完后才去发现问题,做事后补救,造成成本的增加和工期的影响。例如内墙粉刷前需先在不同材质表面加设钢丝网片,由于监管不到位,某些部位墙体粉刷的钢丝网片没有安装,造成一些部位墙体在面层涂料施工完毕后粉刷层出现裂缝,影响了工程的质量、进度和增加了成本。  (3)工程收尾阶段缺乏持续改进意识  承包企业在工程收尾阶段主

5、要问题是缺乏持续改进意识,质量管理意识差,服务不专业,流于形式。由于政府相关部门对房屋的验收是一套程序化的抽检模式,主要检查房屋结构的安全性和基本使用保障,不会对每一套房屋的所有质量问题逐项检查。小业主在收楼时或入住后必然会提出许多整改意见。然而承包企业的项目收尾阶段质量管理意识不到位,既未重视对顾客意见的收集汇总,也没有重视公司内部的总结分享。  针对水矿德馨园的质量问题,要建立质量管理体系,这其中要制定质量管理战略,培训质量管理技能,进而完善质量管理体系。推进质量改进工作的进行,以保障体系的合理。构建有效地质量管理体系应从以下几个方面着手。  组织保障  企业发展的战略

6、眼光,首先要放在质量管理上。质量管理的前期准备工作包括领导决策、组织落实、制定质量方针与确定质量目标和员工培训、提高质量意识几个部分。要保证质量管理工作的执行,必须强调领导的作用,领导必须做好确定方向、策划未来、激励员工、协调活动、营造良好的内部环境等工作。  应该成立质量改进小组,保证质量改进小组的有效性和权威性;高层管理人员制订战略性计划,中层管理人员制订生产作业计划,基层员工执行;确定改进预算,在制定计划时,要考虑经济和非经济方面的利益。  技术保障  企业要想生存与发展,就应不断地通过培训开阔视野,获取新的知识技能,增强企业的再生能力和创新能力。要确保质量管理体系有

7、效实施,必须强调全员参与,要对员工进行质量知识技能,增强企业的再生能力和创新能力管理知识培训,激发员工的积极性和责任感,自发改进目前的工作。.  制度保障  制定质量管理职能,在实现产品质量的全过程中,应规定各部门的工作内容和需求,职能范围等。即本部门应承担的任务、责任及权限;本部门在保证产品质量的活动中,应制定出工作程序和各类标准;本部门在质量管理活动中的管理方法等。  整合质量方针,质量方针应与组织的宗旨相适应,应注意与质量管理原则的内在联系,企业应建立以顾客为中心的质量目标,明确顾客现在和未来的需求,满足顾客

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