浦东陆家嘴写字楼市场调研报告

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1、甲级写字楼市场分析上海甲级写字楼一般意义上是指能够满足境外企业从事经营活动的办公场所，其主要分布在浦东陆家嘴、环人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥开发区等板块，涵盖区域主要有浦东、静安、卢湾、徐汇、黄浦及长宁。而其中的最高端写字楼又主要分布在陆家嘴和南京西路两个区域。陆家嘴金融贸易区隔黄浦江与浦西的黄浦区、虹口区相望，总面积为31平方公里。截至2007年4月，陆家嘴金融贸易区内商务楼宇147幢，已竣工119幢。陆家嘴楼宇建筑面积921万平方米，其中已竣工楼宇建筑面积667万平方米。上海甲级办公楼分区概述区域地理位置地铁可及性商务设施办公项目静安位于浦西中心地区跨国

2、公司首选位置之一可及性良好配套设施完善延安路高架地铁2号线目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括波特曼丽嘉大酒店和四季酒店等多个高档服务式公寓可供选择，如上海商城、嘉里中心服务公寓7个甲级办公项目提供约48万平方米办公面积代表性项目：恒隆广场、中信泰富广场、梅隆镇广场卢湾位于浦西中心地区可及性良好上海的时尚商业街延安路高架南北高架地铁1号线花园饭店、新锦江大酒店等可及性良好多个高档服务式公寓可供选择，如翠湖天地和锦麟天地高级服务式公寓等10个甲级办公项目提供约35万平方米办公面积代表性项目：中环广场、瑞安广场、香港新世界大厦浦东小陆家嘴国家级金融贸易开发区交通及商业设施日益

3、完善地铁2、4、6号线延安东路/复兴东路隧道为目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括金茂君悦大酒店、香格里拉大酒店等目前高档服务公寓为雅诗阁服务公寓，浦东新梅万豪行政公寓选择较少29个甲级办公项目提供约288万平方米办公面积代表性项目：汇丰银行大厦、金茂大厦、中银大厦其它区域世纪达到沿线，包括新上海商业城和竹园商贸区地铁2号线和4号线另有若干线在建中或已规划区域内洲际汤臣大酒店、瑞吉红塔大酒店与小陆家嘴的酒店可及性良好，很少高档服务公寓可供选择3个甲级办公项目提供约15万平方米办公面积代表性项目：浦项商务广场、城建中心大厦黄浦传统意义上的市中心地区交通便利延安路高架部分办公

4、楼近地铁1、2号线人民广场为各交通工具环乘中心豪华酒店与高档公寓稀缺周边仅有威斯汀大酒店和世贸皇家艾美酒店12个甲级办公项目提供约53万平方米办公面积代表性项目：外滩中心、来福士广场、海洋大厦徐汇位于浦西中心地区交通便利可及性良好配套设施完善主要的次商业中心之一地铁一号线内环线高星级酒店供应缺乏，仅有华亭宾馆等较成旧的酒店服务式公寓较多，如衡山路41好，港汇花园服务式公寓等7个甲级办公项目提供约39万平方米办公面积代表性项目：港汇中心、世纪商贸广场2006年-2009年上海分区甲级写字楼租赁价格陆家嘴区域状况分析陆家嘴金融贸易区是全国唯一以“金融贸易区”命名的国家级开发

5、区，是上海市建设四个中心的主要承载地。目前，陆家嘴已经初步形成以证券、期货、钻石为龙头的国家级要素市场，银行、保险公司、证券公司、财务公司、基金公司和金融租赁公司等为主的金融机构体系。根据规划按功能布局，陆家嘴金融贸易区内沿着世纪大道轴线已形成小陆家嘴金融核心区、CBD东扩地区、新上海商业城、竹园商贸区等几大板块。其中小陆家嘴地区是金融城建设的主要载体，其建设也得到了陆家嘴其他重点开发地区的支撑，上海船厂地区为小陆家嘴做了合理延伸，CBD东扩地区是连接小陆家嘴和竹园商贸区的桥梁，新上海商业城的改造，优化陆家嘴区域的商业，竹园商贸区与小陆家嘴相互呼应相互补充。陆家嘴金融中

6、心需求分析物业品种物业建筑形态目标客户租金水平大型零售购物中心地下二层至地上四层外资高档百货奢侈品牌旗舰店餐饮高级行政俱乐部健身中心服务业平均租金15元/平方米/天（按建筑面积计算）高星级酒店位于大厦中高区商务散客金融机构和少数张江制造及研发企业会展客人按2007年价格水平为3200元/天/间高端服务式公寓位于大厦中高区商务逗留时间：中短期客人为主按2007年价格水平为3200元/天/间甲级办公楼高层、超高层金融机构专业服务业制造业按08年价格水平为11元/平方米/天（约1.57美元）陆家嘴写字楼市场分析陆家嘴金融贸易区是上海市办公楼特别是甲级办公楼的集聚区，其国有土地

7、资源正逐步转化成高端房产资源，而其中甲级办公楼已成为投资者企业发展的战略重点和企业战略资产的长期持有重点。陆家嘴甲级办公楼大都具有市一级、新区一级或区域性地标性建筑的特征，既是投资者财富地位的标志，也是投资企业品牌广告效应的代表，更能通过对入驻客户的广泛结交形成事业发展的新资源。在陆家嘴核心区域——小陆家嘴区域：现已竣工29幢甲级写字楼，总建筑面积为288万平方米；在建甲级写字楼有15幢，总建筑面积为180万平方米；未来五年陆家嘴中心区甲级写字楼的新增供应量大约为220万平方米，是目前建成量的近一倍。到2010年，陆家嘴中心区的甲级写字楼