广西北海帝景豪院学区房项目营销推广策略案

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1、帝景豪院项目2012营销推广案®谨呈：****房地产开发有限公司2012.3.27®报告思路——面临问题——整体项目形象再塑造——整体营销策略——客户定位/销售现状/营销攻略/推广及实施面临问题之一:高总价的困境怎么打破？金威怡园50-130㎡,起价5840，均价6400左右，层差30，总价30万以上威高花园多层均价6400左右，电梯多层7000左右，均价6800，总价50万以上；帝景文院小高层，基价6180元/平米，面积90-140平米，均价6600，总价60万以上。综合来看，竞争对手在房源量，中

2、小户型产品，价格上都占优势。面临问题之二:无大规模的社区配套怎么比？金威怡园沿街商业4000㎡，引进大型商场，与帝景文院相对；盛世家园社区底商30户，总面积2800㎡，基本售完威高花园社区内30000㎡商业，计划引进品牌商场进驻，幼儿园、养老中心等配套优越帝景文院除了沿街小底商外，社区服务型配套缺乏。面临问题之三：极为一般的户型怎么推？由于前期规划原因，导致户型设计不够理想化。房源面积大户型偏多，多南北狭长，通透采光性不佳，剩余房源以96㎡/117㎡/147㎡为主，阁楼不赠送。如果不是特别有经济实力

3、，客户绝大多数是买不起的。面临问题之四：极为低的来电/来访量怎么提升？近一年广告推广极少，楼盘名称已被市场遗忘区域内的多年老盘，周边居民多以为该项目早已售完。报纸、网络以及开发商内部公关事件少，媒体基本已停止报道。带着对以上四大问题的思考，我们再考虑我们的形象塑造及阶段性营销推广工作！®报告思路——面临问题——整体项目形象再塑造——整体营销策略——客户定位/销售现状/营销攻略/推广及实施通过高耸的楼体形象、优美外立面来凸显楼盘品质和居住价值。总体形象的树立需要重新解析项目，提炼出新阶段的独特卓越优势

4、走进准客群身边，抓住他们的心理需求点，直接向其推荐我们的产品刻意制造新闻话题，如物业进驻、园林绿化进度、区域潜力、任务访谈等吸引购房者关注公交车体广告，即时传递楼盘现房、促销广告，提升楼盘的品质形象1、形象工程2、项目价值梳理产品本身特性：规模：16万㎡多层、小高层，高贵品红外墙，现房呈现，现买现住。交通：宫松岭路、花园中路等四条干线，至市区、海边5分钟车程教育：古寨中学、国际中学、一中、钦村小学、哈工大等名校齐聚周边配套：家家悦、美食街、体育场、篮球场等提供丰富配套3、竞争性优势大环境——北海旅游

5、度假区，政府规划高区商业街、古寨东路在建小环境——周边2公里半径200万㎡大型居住区，成熟居住氛围客户认可价值——环境静幽，空气质量好、出行便利，高档品质化社区4、差异化的特质高区新版图，城市一体化进程，未来大城；城市景观豪宅典范，俯瞰繁华，高层风光无限好；最大58米超大楼间距，飘窗、转角窗、阳台，视野舒适度高；特色商业街，三面临路，小店铺，功能全，服务社区居民，周边配套相当完善，物业服务和管理有保障。5、对于产品概念的思考新城市边缘——享受高区新建的未来，一步山海，一步繁华建筑品质——具备人文沉淀

6、的气质，高层建筑实景绽放，尊贵生活模式新体验情景社区——将生活场景画面化，打造一个具有体验感的社区。6、对于生活属性的思考虽然外地人向往这里的滨海，但本地人对大海已经厌倦，本地人更追求一种生活的便利、宁静和价格的性价比。但帝景文院这里，却是为更高层次身份的人而准备，这里是现代而成熟的生活体验，一切都是与时代同步的，同时具备人文积淀的社区，笑脸是这里人们生活的表情，舒适是这里生活感受，尊贵是这里的群体标签如果要用一组词来描述的话，那应该是：教育之上·舒适生活·纯熟而高尚的居住体验而这都是这座16万㎡的

7、纯熟生活大城所提供的！7、产品形象重塑与提升策略对于剩余房源作合理销讲，如之前某企业团购因价格涨价原因而退，避免让客户产生“挑剩的、滞销户型等不好的心理；针对每一套剩余房源不同特点，进行透彻分析，命名分类为“天伦幸福同乐、时尚温馨体验、豪华阔气人生”等系列，每个户型的优势点、空间如何规划利用都要阐述清楚；售楼部及样板间氛围包，装除广告物料外，多采用花篮、花坛、吊篮、花带等主题饰品装点，形成热烈的现场氛围。网络宣传方面，开发商或物业公司要进行正面形象宣传®报告思路——面临问题——整体项目形象再塑造——

8、整体营销策略——客户定位/销售现状/营销攻略/推广及实施营销总纲——建立项目高品质形象，强调现房+实景花园，提升市场价值，推进销售任务完成。营销思想——挖掘项目的产品优势，提出空间利用的合理化建议，媒介、中介多方联动模式。营销目标——高形象、平价格入市，配合各种形式的暗降政策，争取快速收到回款。营销大纲区域成交及购买动机研究成交客户中山东省内区域占65%,其中高区周边占比55%,区域内市场空间大；成交客户多为个体户和商人，年龄30-55岁，购买动机多用于改善性住房，用