西安赛格商住地产项目营销策划提案报告-220ppt-2008年

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1、赛格商住项目营销策划报告阳光行2008年6月西安赛格项目初探前言：首先，非常感谢赛格集团给我司这样的机会，让我们能够展示自身在房地产营销方面的丰富经验和对项目精准的把控能力。核心问题如何转换五层底商对住宅的影响参考：万科全面家居解决方案3种距离投资客商住客自住客良好的内部结构，稳定的商住租户良好的降源增效，可控性后期成本良好的生活服务，懒人式配套零距离近距离远距离3种客户3种利益点3种距离处理方案负距离零距离近距离硬件升级方案STUIDO后动力方案25小时IT懒人方案零距离近距离远距离销售效果3种方案如何解决IT小户型完全解决方案精装修计划创业户型计划商

2、务生态圈计划物业解决计划商业配套计划智能化服务计划生活配套计划户型改动计划商务平台计划硬件升级方案25小时IT懒人方案STUDIO后动力方案硬件设施计划户型改动计划样本的选择样本选择原则对本案有借鉴意义的项目和本案相似的项目和本案存在竞争的项目本案周边的项目项目名称地址体量及工期价格(元/㎡)建筑形式及梯户数户型配套销售状况领地公寓西延路与南二环十字东南角总建面3.4万㎡,目前建到大约14层起价4500，24层80㎡4900元，55㎡4500元点式高层26层,4梯17户48.82-126.62主力:69-77.68市政集中供暖，地辐采暖，分户计量；火灾自动

3、报警，智能安防18层以上有房万达广场友谊路与雁塔路十字北100米总建面35万平米，公寓17万均价5000点式高层40-2200㎡，公寓40-91共428套，剩余10%荣城草场坡新文巷占地60亩,总建面18万,共1627户;分两期开发,一期5栋27层高层,一栋7层电梯洋房,2009年底交房;二期2栋27层,一栋24层,2010年交房第一期房源（去年12底08年初推出）5097，目前80平两室5000多，120平3室7000左右板点结合、两梯四户88-121，140集中在多层电子安防、门禁系统定位为：小资、中产，中轴地段、社区中心亲水坡地、绿化2007年9月2

4、8日入市，12月底08年初推出第一批房源1号楼100余套，已售完；第二批房源预计4月底5月初推出，2、3号楼预计350余套，剩余100余套自由自宅文艺南路，省艺校隔壁总建面39700㎡，2栋高层，共504套49003梯12户；1栋临街，底商3层，住宅27层共30层324套总建面约2万㎡每层45㎡为8套78㎡为2套，97㎡为2套小区集中供暖2008年3月9日开盘共504套，目前剩余50%通过对竞争项目的分析，试图找出本项目的差异化竞争优势和准确的市场定位样本项目分布图本案规模9栋住宅有近18万平米的商业除万达广场、荣城外，其它项目规模不大，住宅总规模约45万

5、平方米，同质化竞争严重项目名称楼体类型建筑面积住宅类型领地公寓点式高层34000㎡住宅万达广场点式高层170000㎡公寓荣城板点结合180000㎡住宅和公寓自由自宅点式高层39700㎡住宅建筑类型从建筑类型上看，各个项目公寓部分多数为高层塔楼，与本项目在同一个竞争层面上公寓部分为塔楼项目名称楼体类型领地公寓点式高层万达广场点式高层荣城板点结合自由自宅点式高层户型户型面积领地公寓和荣城虽然都以普通住宅为主，但也都推出一定数量的小户型，万达广场和自由自宅户型面积偏小，其他项目小户型面积相近。2栋小户型公寓部分小户型公寓户型面积同质化严重项目名称户型面积区间主力

6、户型面积领地公寓48.82㎡—126.62㎡69㎡—77.68㎡万达广场40㎡—2200㎡40㎡—91㎡荣城88㎡—140㎡88㎡—121㎡自由自宅45㎡—97㎡45㎡万达广场户型设计领地公寓户型设计户型荣城户型设计户型自由·自宅户型设计户型本项目户型设计户型本项目户型设计户型本项目户型设计户型户型设计户型方正功能分区明确低窗户型面积适中开放厨房局部房间进深大功能分区不明确高窗户型面积偏小独立厨房竞争项目本项目劣势劣势劣势劣势优势比较通过比较分析，本项目优势与劣势并存，如何发挥优势规避劣势是本项目在后期包装中所要解决的问题户型户型建议1将入户门退后，减少入

7、户玄关部分，减少浪费户型户型建议2将次卧2.7M面宽改为3M主卧4M进深改为3.7M保持卧室使用面积均好将客厅4M面宽改为4.2M主卧4.2M面宽改为4M提高客厅使用面积均好3000370042004000户型户型建议3将次卧2.7M面宽改为3M主卧3.7M面宽改为3.4M保持卧室使用面积均好34003000户型户型建议4隔一户加1景观阳台加观景阳台，功能间分区清晰阳台户型本项目户型配比A座户型单户面积套数平层总面积面积平层比A95.2㎡4380.8㎡26.8%B39.7㎡4158.8㎡11.2%C62.9㎡14880.6㎡62%总计197.8㎡22142

8、0.2㎡100%单户面积过大C户型配比例过大适当减低A户型面积适当