美好海岸地产项目营销策划提案

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1、美好海岸项目营销提案2011年10月23日从市场出发从项目出发从旅游地产特性出发综合思考个性定制前言：全方位思考，整合，进而给出解决方案。报告提纲PartOne市场分析PartThree项目分析PartThree如何实现PartFour中旅服市场情况宏观市场·竞争分析·客群分析PartOne宏观市场——政策面宏观政策持续从紧，地方政策寻求松动，企业寻求突围小利好大利空高门槛限流动限购“同”执行”异”2011.1.12011.1.262011.2.282011.3.52011.3.222011.4.20《海南经济特区物业管理条例》正

2、式实施国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）落实“国八条”海口出台房地产调控细则《房地产市场调控工作的实施意见》三亚住房限购实施细则出台发改委《商品房销售明码标价规定》"离岛免税"政策政策频出，好坏交互：2011年上半年国家、地方政策频繁颁布，利好与利空政策交互海南全国全国三亚主城区海口海南范围2011年上半年海南房地产主要政策梳理小利好大利空温州民间资本困局佛山放松限购被迫“朝令夕改”多家银行上调首套房贷利率房地产信托业务已全面暂停国家相关政府部门对调控从紧的态度较长时期不会放松，政策叠加效用渐显，开发企业与购房信心持续下滑龙

3、湖降价“抢收”五天认购近20亿“国十一条”时间：2010年1月10日二套房贷款首付不低于40%“国十条”时间：2010年4月17日二套房贷首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房首付比例和利率应大幅度提高；商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停第三套及以上住房贷款《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》时间：2010年9月29日首套房贷款首付调整到30%及以上；二套房首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税或社保证明的非本地居民暂停发放

4、购房贷款“国八条”时间：2011年1月26日二套房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍，各地可根据实际情况上调；暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款个人信贷门槛不断提高：2010年至今国家不断提高个人信贷门槛，首付比例、利率和贷款条件成为主要调整对象2010年-2011年6月房地产个人信贷调整梳理高门槛限流动首套房贷利率进入上浮时代。购房者的信心再次深受影响。身份鉴定：本地人身份鉴定：外地人目前无房有一套房有2套及以上房只能买1套只能买1套不能购买目前无房有一年纳

5、税或社保证明无1年纳税或保险证明已有1套及以上房只能买1套不能购买不能购买限购令之“同”海口三亚限购令之“异”从2月28日起正式实施“限购令”，“限购令”暂无期限购房时需提交四份资料：家庭基本材料；提供自身是否拥有房屋的证明；还要提供自身在海口市一年以上(含一年)的纳税证明或社保证明；最后还要购房者以书面形式提供一份承诺自身没有违反“限购令”的承诺书。限购范围：海口市从3月5日正式开始实施对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税限购范围：主城区（河东、河西区）限购海口、三亚两地正式实施“限购令”：2011年上半年海

6、口、三亚两地相继实施“限购令”，正式拉开海岛限购序幕引导房地产开发企业转型升级，建设经营多种类型的旅游度假产品：产权式酒店等非普通住宅用地不在政府调控范围内限购“同”执行”异”宏观市场——市场面低总价，受追捧标杆盘，无旺季多数盘，0成交多项目，延迟开简单的资源嫁接开发模式泛滥，重销售、轻配套，百湾争鸣，竞争激烈陵水商品住宅成交总价段分布走势文昌商品住宅成交面积段分布走势海口商品住宅成交总价段分布走势三亚商品住宅成交总价段分布走势海南重点城市各城市成交总价段中，海口100万以下，三亚150万以下，陵水400万以下，文昌60万以下的低

7、总价成交量均占绝对比重低总价，受追捧排名项目名称成交套数成交面积成交均价成交金额（套）（万㎡）（元/㎡）（万元）1雅居乐·清水湾440.522800014486.582东和·福湾120.06259251618.063陵水富力湾110.18253534558.284绿城·清水湾110.14274843834.065ALOHA清水湾20.03425001172.496红磡·香水湾10.0115900128.74排名项目名称成交套数成交面积成交均价成交金额（套）（万㎡）（元/㎡）（万元）1阳光·东海岸1200.4672403351.83

8、2叠翠苑530.3173652263.853美兰海岸260.1859161091.884平海逸龙湾240.14128201810.745绿岛140.069766558.246椰海明珠110.076818480.787同业天海紫贝80.0562963