谈论房屋承租人优先购买权

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1、文章来源：中顾法律网中国第一法律门户www.9ask.cn中顾法律网提供更多免费论文资料下载目录谈论房屋承租人优先购买权关于环境人格权刍议关于民法是市民社会的基本法谈论房屋承租人优先购买权　　作者：神合广　金广军　　在我国的多部法律中对房屋承租人的优先购买权进行了规定，1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)第11条："房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。"1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(以下简称《意见》)规定："出卖

2、人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条："出卖人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"法律为何设置承租人的优先购买权，承租人能否实现优先购买权，怎样实现优先购买权，本文就以上问题进行探讨，以求教同仁。　　一、房屋承租人优先购买权的定义及租赁权属性质　　所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让出租房屋时，房屋承

3、租人在同等条件下，依法享有优于其他人购买该出租房屋的权利。otherstaffoftheCentre.Duringthewar,ZhuwastransferredbacktoJiangxi,andDirectorofthenewOfficeinJingdezhen,JiangxiCommitteeSecretary.Startingin1939servedasrecorderoftheWestNorthOrganization,SecretaryoftheSpecialCommitteeAfterthevictoryofthelongMarch,he

4、hasbeentheNorthwestOfficeoftheFederationofStateenterprisesMinister,ShenmufuguSARmissions,DirectorofNingxiaCountypartyCommitteeSecretaryandrecorderoftheCountypartyCommitteeSecretary,Ministersand文章来源：中顾法律网中国第一法律门户www.9ask.cn中顾法律网提供更多免费论文资料下载　　我国现行《合同法》出于保护承租人的利益，第249条规定"租赁物在租赁期间发

5、生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"此为理论上所称的"买卖不破租赁"。第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。"这两条规定实质上是授予承租人具有物权效力。还有《担保法》司法解释第65条规定："抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。"此类似于"买卖不破租赁"的效力，也体现了承租权的它物权性质。　　租赁权是一种债权，租赁合同在当事人之间产生的是债权法律关系，但长期的社会发展中租赁权具有不同于一般债权的特征，许多国家的立法为巩固承租人

6、的地位，对租赁权作了一系列的规定。学者称为"租赁权的物权化"，就是说，租赁权虽然是一种债权，但具有物权的一些特征，租赁合同关系具有物权法律关系的性质。物权分为完全的物权和限制的物权，前者即所有权，后者又分为用益物权和担保物权，其中用益物权也是一种对他人所享有的使用、收益的权利。但承租人因租赁合同所取得的对他人所有物的使用、收益权利为债权性质的权利。　　二、优先购买权设置的意义及历史渊源　　优先购买的权利设置的目的在于保护承租人的利益，保护承租人的基本生存和发展权，而对出租人承认承租人的优先购买权，从而最大限度的使其所有权和使用权一致，以稳定财产关系，

7、使财产所有权和使用权统一于一个主体所享有。　　在我国，优先购买权古已有之，古称"佃租先买权"虽无明文规定，但民法却普遍存在，民国初年为法律所认可。在我国台湾地区，优先购买权变通适用于基地、房屋等财产买卖。如台湾《土地法》第104条规定"基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同等条件优先购买之权。"《台湾民法典》第426-2条规定："租用建筑房屋出租人卖出其基地时，承租人有依同等条件优先承买之权。"　　三、租赁房屋优先购买权的基本特征及条件　　租赁房屋优先购买权的基本特征是：　　1、首先它是专属于承租人的权利，它不能转让或继承，转移至他人。它只能由特

8、定的人--现有的房屋承租人享有，承租人以任何理由或借口将该权利转让给他人均归无效，法律不予认可。　　2、它是