经济学经济学理论毕业论文 基于商圈理论的购物中心选址研究

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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号：XXXXXXXXX姓名：XXX专业：经济学经济学理论论文题目：基于商圈理论的购物中心选址研究指导老师：XXX二〇一一年十二月十日　一、商圈理论简介　　在理论上，商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。20世纪30年代德国地理学家克里斯泰勒提出了商圈理论，该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。　　不同的学者分别从宏观和微观的角度对商圈下过定义。国外学者大多倾向于微观定义，即商圈一般是指单个零售商业企业吸引顾客所及

2、的空间范围或一定的商业地域，实际上是距离不等的消费者与顾客的一个需求圈。我国对商圈理论的研究起步较晚，国内学者也进行了相关的研究，国内学者认为，商圈是在城市中某些特定区域内，由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消费者所产生交互作用(包括辐射、吸引双向活动)的一定空间范围，这些商贸网点集聚的特定空间区域既可能在一个城市的中心，也可能在城市的次中心或者边缘地带，这个特定商圈内部商贸企业与周边的企事业单位、消费的作用方式也是多种多样的。　　二、商圈的层次划分及顾客来源　　1.商圈的层次划分　　商圈是指店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，一般可分为三个层次。即核心商圈(占顾客总数的55%-70%

3、)，次级商圈(占顾客总数的15%-25%)，边缘商圈(其余顾客，又称辐射商圈)。　　2.商圈的顾客来源　　任何超级市场都有其特定的商圈范围，在这一范围内，超市的服务对象，即顾客来源可分为三部分：居住人口、工作人口、流动人口。　　三、商圈理论在购物中心选址中的运用及意义　　购物中心在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，为了实现这个目标需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，并在此基础上进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。由于商圈与购物中心经营

4、活动有着极其密切的关系，无论是新设或已设的购物中心，都不应忽视对商圈的分析。　　四、泰华SHOPPINGMALL商圈分析　　至2008年底，潍坊市区共有大型超市13家，大多数大型超市集中在市中心的一级商业区域。泰华城SHOPPINGMALL项目是山东世纪泰华集团在先期泰华城I世纪泰华广场、泰华城II泰华大厦和世纪泰华商务酒店成功运营基础上的又一建设项目，此项目为潍坊市市政府重点支持项目。泰华SHOPPINGMALL项目选址于潍坊市一级商业区域—奎文区南下河。　　1.南下河商圈分析　　拥有近400年历史的南下河市场，是潍坊市著名的商业核心地段，商业价值非常高。南下河商圈东至潍州路，西至和平

5、路，南至胜利街，北至福寿街，中心地带东风街是连接东西两侧的主要通道，该商业中心主要以潍坊中部居民临近市区流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性是奎文人气最旺，商业最繁华的城市中心区域。　　2.世纪泰华SHOPPINGMALL商圈详析　　核心商业圈主要是东风东街和四平路的交汇处。地处潍坊市中心的奎文区正式将四平路、东风街、和平路、胜利街围合而成的区域确定为潍坊市的ＣＢＤ（中央商务区）。奎文区“一主、三次、三带、四广场八中心”的商业布局也规划完毕。世纪泰华SHOPPINGMALL就位于“一主”之内，同时也是潍坊中央商务区核心位置。次级商圈主要是指辐射半径在3-4公里的范围，

6、主要是金融中心，恒泰电子街等周边厂区。边缘商圈主要是指高新产业技术区，潍城区以及周边县市区。潍坊市主要高校集中与地处偏远的南城和东城，处于城郊区域，但消费群体庞大，泰华SHOPPINGMALL是该部分居民购物的首选之地。　　3.各商圈消费者分析　　潍坊市居民的消费水平中等，据潍坊市政府统计显示，2010年潍坊城市居民家庭人均年可支配收入为14686元；居民消费性支出9918元。据抽样调查，在核心圈的消费者以本地居民主为，消费能力较强；在次级商圈的消费者主要以各企业员工为主，这些员工大多数是外来务工人员；边缘商圈主要是指高新技术区，潍城区以及周边县市区。　　4.竞争对手因素　　南下河商圈的

7、商业结构以超市和购物街为主，业态复合性差。对于经营定位中高档次的综合商业体来说，竞争环境相对宽松。　　五、对世纪泰华SHOPPINGMALL选址评价　　SHOPPINGMALL的顾客源比较理想。作为山东省第三大工业城市，潍坊市工业发达，民营企业众多，居民的收入水平及消费水平较高，具有很强的消费能力。次级商圈和边缘商圈也有着一批固定的顾客来源，并吸引着大量周边县区的流动人口。SHOPPINGMALL的地价或租金比较合理。竞争对手的分布