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1、我国物业管理的发展大致经历了三个阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设和发展的重要时期。 全国性的标志是物业管理条例出台,国
2、际着名物业公司进入国内,国内品牌物业公司的出现,物业管理已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点,并正在发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的经济行业。 进入新世纪后,随着法律制度的健全,市场化运作的不断成熟,物业服务理念的不断深入,企业品牌的经营,高科技手段的应用,国外知名物业品牌的抢滩,物业行业将出现更为深刻、深远的变化。其结果,将使中国的物业行业趋于专业化、法制化、市场化、国际化、集团化。专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为发展的
3、五大要素。 一、新世纪物业服务的需求决定五大要素的形成 物业服务的发展是由社会的需求决定的。随着科技的不断进步,经济的不断增长,人们生活水平的不断提高,未来社会对物业服务的需求将趋于高端化、智能化、生态化、休闲化、个性化、国际化,而高科技的应用、个性化服务以及市场化发展是需求的核心。 1、高科技应用的需求 由于现代建筑技术、信息网络技术、建筑材料等技术的发展,以及未来可能产生的各种新技术,为建设更适合人们需要的物业提供了更大的可能性。这种物业本身决定了物业不能由其使用人或单个物业管理者来完成其维修保养,需
4、要更广泛地社会分工配合,才能保证物业各个功能的正常使用,同时高科技的智能建筑必须由掌握这种技术的人去维护才能发挥其应有作用。 由于物业行业的现状难以适应高科技的需求,必须通过改进和提升。一方面,行业自身需进行整合,提升服务能力;另一方面,随着行业自身不能适应所有高科技的服务需求,必须由社会共同来承担。所以行业必须走专业化、社会化、市场化的道路,其前提取决于物业行业能不能将管理和服务分离开来,能不能建立一个让社会的专业服务参与其中的组织(平台)。专业服务公司、职业经理人呼之欲出。 2、个性化服务的需求maint
5、enancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus 消费者对物业管理的需求呈现广泛的多样性,其核心是个性化服务的需求。不同的消费者(
6、物业使用人)对物业管理和服务的需要是不同的,而同一物业企业也不可能满足每个物业使用人的全部需要。所以,现代物业管理就是要从更深更宽的范围内解决这个问题。这样社会结构中的多种功能就渗透到了物业管理中,由物业管理企业进一步把这些功能发挥出来,为物业使用人提供更加优质、更有针对性的服务,同时物业使用人也可通过物业管理更多地使用物业的功能。这就是个性化服务的必然。先进国家的物业管理发展已经证明,个性化服务是物业行业发展最主要特征之一。也只有实现了个性化服务,才能满足需求。个性化服务要求从业者更专业——更专业的管理,更专业
7、的服务。而专业服务公司、职业经理人就是专业化的产物。同时,个性化服务还要求物业企业首先要具备鲜明的个性,决定企业个性的是企业的服务理念。从这个意义上说,企业的服务理念是开展个性化服务的关键。 3、市场化发展的需求 根据统计资料,2000年我国房地产业在国内生产总值(GDP)中的比例为6%,而同期日本为11%、香港为19%,正因为存在这样的差距,国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见,房地产业在我国有着巨大的发展空间,同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐
8、观的。 到目前为止,我国物业管理单位已有2万多家,从业人员200万。物业管理的低收入、低利润的行业特点,要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则,必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例,全市共有各类物业管理机构1200余家,其中正式注册的公司有470多家,管理面积超过100万平方米的只有30多家,仅占公司总数的7%,但却管理着全市住 宅建筑面积的60%
