青岛保利百合花园阶段营销推广方案59p

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1、青岛保利百合花园阶段营销推广方案（2009.05—06）方案架构本阶段区域市场动态3—4月本案销售回顾5—6月阶段营销策略5—6月阶段执行细化市场综述竞品分析房源去化分析客户分析营销渠道分析阶段营销总策略阶段节点控制媒体排期阶段专项推广——A2户型阶段活动执行二期推货与价格本阶段区域市场动态1—1市场综述自今年2月份以来，青岛市住宅成交量迅速回升，4月份成交量较去年同期上涨了74.5%；成交均价也较去年同期拉升了15.9%。房地产开发企业纷纷抢抓回暖契机，加大推广力度，加快开工速度。1—1市场综述四方区住宅供给量呈稳步上

2、升态势，供给量以每月400套左右的幅度递增。80—120㎡供给量占60%，保利百合花园一期余货主力（83㎡A2、112㎡B1、120㎡B3、111㎡C2）市场消化压力仍维持在较高水平。1—1市场综述80—100㎡的刚性需求仍占市场主流，有针对性地引导刚性婚房需求客户选择A2余货是一期尾盘处理的重中之重。处于非刚性需求区间的B1、B3、C2受总价较高所限，预期去化速度较为平缓，能否加快其去化取决于产品优势放大和价格调整空间的大小。1—2竞品分析保利百合花园VS万科金色城品项目现状售罄余3套余1套售罄4月底加推五号楼，货量8

3、4套，当前余货15套5月底预计加推三号楼万科渠道策略一:“避人锋芒，择时出击”3月份，在保利百合花园开盘前媒体高密度投放期间，万科仅在青岛早报投放了一个半版。而在保利百合花园开盘，仅仅一个半月期间，万科在纸媒上的投放就累计八次，更于4月22日和5月13日两次投放了多达八版的特刊。物业名称发布时间媒体类别星期版面类型版次类型版次色彩广告语发布形式金色城品2009-3-11青岛早报星期三半版新闻版15彩色万科·金色城品热销岛城！抢房最后时！硬广金色城品2009-4-8半岛都市报星期三整版新闻版A9彩色扎根青岛住在万科硬广金色

4、城品2009-4-23都市便民报星期四半版楼市内页A03彩色寻找万科V青年——大奖是房子！硬广金色城品2009-4-22青岛早报星期三整版新闻版29彩色寻找万科V青年——大奖是房子！硬广金色城品2009-4-22青岛早报星期三整版新闻版28彩色万科青年置业计划硬广金色城品2009-4-16半岛都市报星期四铜版夹页彩色扎根青岛住在万科夹报金色城品2009-4-15青岛早报星期三整版新闻版12彩色扎根青岛住在万科硬广金色城品2009-4-22青岛早报星期三整版特刊25-32彩色扎根青岛住在万科硬广金色城品2009-5-13半

5、岛都市报星期三整版特刊B49-56彩色扎根青岛住在万科硬广万科渠道策略二:“有所为，有所不为”摒弃了08年渠道全方位覆盖的模式，缩减了户外及小众渠道的投放，主攻媒体效果最为显著的纸媒及网络。4-20主题活动寻找万科V青年活动活动时间：2009年5月1日——7月4日参与方式：登陆www.v-youth.cn上传个人置业梦想通过网络投票和参与万科·金色城品现场活动获得积分奖项设置：万科V青年大奖1名（万科·金色城品住宅三年使用权），人气V青年9名（MP4），最佳形象V青年1名（摄像机），最佳创意V青年1名(笔记本电脑），幸

6、运V青年若干（电影券）4-30主题活动5月1日10：00-11：30万科联手招行举办V青年启动仪式活动期间，到场填写青年居住群体调查问卷，发放电影票一张。限量发放，只限前200名填写完整的客户。每个到场登记客户都有机会获得精美礼品一份。5月1日万科V青年正式启动领取V-card，激活投票，参与网络海选活动。参与现场活动获得网络积分，有机会获取精美礼品。5月2日-3日9：00-17：00嘉年华游园活动到场领取畅游卡，免费体验投篮级、抓娃娃、射击、飞镖、充气城堡等现场所有活动，免费品尝特色小吃，参与即可获取奖品。每个到

7、场登记客户都有机会获得精美礼品一份。5-7主题活动5月9日、10日，销售中心现场将举行万科V青年台球挑战赛将盛邀全国排名第32位的李业、岛城斯诺克冠军李鹏现场进行表演，更有情侣对抗赛、守擂赛、超越梦想、智勇多金等精彩赛事。最高奖项为价值1200元斯诺克标准球杆一副。V青年参与活动还可获现场积分5-13主题活动5月17日，销售中心现场将举行万科V青年“我爱记歌词”活动比赛包括歌词大接龙等竞赛环节和篮球九宫格、万科心相印、金色爆破音等游戏环节。参与本次活动即可获得由万科房地产提供的精美礼品一份，晋级更有丰厚礼品相赠。凡“万

8、科V青年”活动参与者到场即可获得100点积分参与现场互动游戏的获胜者可获得纪念品当天积累唱对最多前三名的选手可获得万科大礼包：第一名价值3550元的港澳游及V青年积分500点第二名价值500元的MP3及V青年积分300点第三名价值300元的移动硬盘及V青年积分200点万科渠道策略三:“活动搭台，优惠唱戏”活动