西双拾贰城商业定位报告1

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1、景洪西双拾贰城商业定位报告谨呈：景洪浩宇房地产开发有限公司屹立在澜沧江边的景洪市，承载着中国面对东南亚、云南与湄公河次流域五国对外开放的桥头堡的战略地位，旅游商贸成为景洪的经济支柱之一，具有商业投资前瞻性战略眼光的开发商，总是凭借其卓越的先锋精神和商业意识来改写一个城市的价值取向，凭借具有城市建设标志性的建筑引领一个城市的风貌，光辉一座城市。西双拾贰城，与生俱来的便承载着这样一种责任，唯其无可取代的澜沧江沿江带的地段价值与版纳最大的复合型地产项目的商业价值契合，推动着景洪的城市发展，承担着使浩宇地产成为具有引领版纳地产市场的商业地产开发商的历史使命。前　言西双拾贰城——光辉一

2、座城市项目给我们的命题项目于企业:占位-对于已经成功开发销售了浩宇华庭、帝景华庭、金海岸华庭等高档低密度住宅项目的浩宇集团，如何面对大型旅游商业复合型地产项目开发的全新课题,在高风险/高利润的旅游商业地产博弈中,寻解新的项目开发/运作模式,从而形成浩宇综合开发实力以及与企业战略相匹配的利润增长平台?商业于项目:定位-对于具有无可替代的景洪沿澜沧江水岸、站在城市交通要道地段价值，商业规模、商业业态，商业规划如何定位?如何设计?如何表现?如何使项目商业价值最大化?项目独有的、唯一性、排他性的核心价值又在哪里？商业于城市:越位-项目以什么优势来足够引领景洪旅游商业和地产的发展？面对

3、景洪逐渐饱和的商业开发，项目是否有足够的商业承载力？报告结构项目定位项目核心问题介定规化发展建议CCTI战略分析项目发展战略项目核心问题界定：使项目利润最大化的核心问题是什么？项目独有的、唯一性、排他性的核心价值在哪里？问题1问题2旅游、商业、酒店、居住如何定位和规划才能最大限度的发挥项目的地段价值从而实现项目利润最大化？问题4以什么样的规化设计才能保证项目的商业招商和推广并成功地完成销售？问题3项目商业如何定位才能尽可能突破景洪商业地产发展的瓶颈，实现政府要求的城市形象？才能达到未来的商业效果我们认为项目不可替代的核心价值就在于其承载的悠久的傣族历史文化价值就在于其不可复制

4、的区位地段价值就在于其濒临澜沧江江景价值就在于其项目承载的版纳第一茶城的商业价值以及对项目历史文化价值、地段价值、商业价值及产品品质的深度挖掘并将其融入到项目的产品设计之中最终将这种不可替代的价值传播、展示给我们的目标客户群思路项目核心问题的解决思路短以住宅销售，实现资金短期内快速回笼，降低投资风险平商业招商先行，平稳运作，实现价值最大化高调入市，快速推广，以突破性的市场运作锻造项目的品牌效应，为项目的商业运作奠定基础。快版纳经济引擎，景洪城市名片，版纳商业龙头解读项目目标充分挖掘地段价值和地理位置价值，合理进行商业定位和商业面积规划，实现利润最大化.通过科学的商业业态规划和

5、商业布局，使项目成为版纳旅游商业旗舰强调创新,创新的商业开发理念和营销理念，提升项目价值。锻造品牌,通过项目运作提高项目形象吸引投资者。我们的回答报告结构项目定位项目核心问题介定规化发展建议CCTI战略分析项目发展战略项目自身分析项目竞争分析区域态势分析项目客户分析CCTI战略定位研究项目自身itself客户consumer竞争者Competitor态势trend战略定位说明：分析定位因子主要目的在于分析项目各项要素对项目的影响，从未准确进行项目的定位以及制定开发战略。报告结构项目自身itself客户consumer竞争者Competitor态势trend战略定位自身分析项目

6、发展基本规模规划建设用地约640亩项目规划：城市公共配套的公园和广场、普洱茶城、旅游商贸城、五星级酒店和临江居住区总建面积约41万平方米建设周期约为3年，项目总投资约8亿元人民币。项目自身分析——项目地块分析（一）1、项目地块具有较长的临江面和临路面，周边没有高大建筑的遮拦，项目在江面、桥面和路面都有极强的昭示性。2、项目地块属于沿江大坝修建后隔离江面形成，地形复杂，地面与大坝和路面的高差较大，对规划和建筑设计有不利影响，增加地基处理的成本。项目自身分析——项目地块分析（二）3、项目地块现状较为复杂，功能紊乱，有农田、居民住宅和农舍、办公建筑（黎明分局）。4、项目地块基础配套

7、较差，电信、城市管网基础配套较差，未来排水排污配套和防洪配套较大。项目自身分析——地段（区位）分析景洪城市的发展和开发，城市中心区已经逐渐趋向饱和，未来城市发展在嘎东片区和曼弄枫片区两翼开发，房地产竞争激烈，随着政治轴线南移，南部行政中心开始启动、中心区域逐渐完善、北市区居住功能逐渐成熟，中心南片区将成为连接中心区和曼弄枫片区，江北片区的枢纽，西双拾贰城以地块区位前端性，将成为景洪城市发展的门户项目，区位价值极为明显。项目按景洪城市规划片区划分，座落在中心南片区东北端，处在城市中心区、中心南片区与江北片