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1、www.hbczff.com2013年深圳市房地产政策法规“没有规矩不成方圆”，世上万物都有它特定的运行规律，房地产业也不例外，有着其特定的操作秩序。一般而言，政策法规体系可分为三个不同层次。第一层次－－法律法律主要有：《宪法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产法》最新发布实施《建筑法》。涉及法律有：《婚姻法》、《民法通则》、《担保法》……这一层次法律总定性，总原则的。第二层次－－法规、规章这些法规出自国务院，各省人大和有立法权的市人大，比如：《土地管理法实施条例》、《城市房地产拆迁条例》、《广东省实施中－－城市规划法办法》、《深圳市经济特
2、区房地产转让条例》等。这些法规具有较强的可操作性。第三层次－－政策法规省市人民政府、国务院有关部委和政府有关部门，以规范性文件形式出台的一系列房地产政策，比如：《深圳经济特区商品房外销管理办法》、《关于搞活深圳市房地产市场的若干规定》、《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》的补充规定等等。这些政策可能是法律的补充，也可能是法律未曾涉及的范畴。举个例子，深圳1982年在全国率先实行有偿使用土地，当时国家法律在这一方面是空白，且在当时《宪法》土地使用权禁止买卖，直至1986年6月35日，全国人大才颁布《土地管理法》。ofwork,relationship
3、s,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember17www.3pe2pe.comwww.hbczff.com第二层次的法规、规章，特别是第三层次政府规范的文件形式
4、的政策，结合当地实际，具有地方特性，是在法律、法规未涉及到或虽涉及但不够详尽具体的领域，强化或细化地调整房地产关系的重要工具，也是房地产法律法规的有效补充。一二两层次总是调整房地产关系的总纲，在座同仁都应该是掌握的非常好，在此不多述，今天交流着重谈谈与我们业务息息相关的深圳的房地产规章和政府规范性文件形式出台政策。$1房地产交易制度与政策房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。<一>房地产转让房地产转让是从商品房地产开发到消费的主要流通形式和市场形为。1993年10月1日起施行《深圳特区房地产转让条例》这一条例的实施对房地产二、三级市
5、场的转让形为加以规范。相关主要内容如下：概念：房地产转让－－是指合法拥有土地使用权及土地上建的物附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、增与将房地产转让给他人的法律行为。约束：以下五种情况，视同房地产转让以房地产作为出资与他人成产法人企业的。一方出地，一方出资合作开发，并以产权分成的。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".Isamustadheretotheindividualabso
6、rptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember17www.3pe2pe.comwww.hbczff.com收购或者合并企业时，房地产产权为新的权利人的。以房地产抵债的。国有企业之间与其他组织之间的房地产调拔。通过行政划拔取得土地使用权的，取得土地使用权对减免价款的以及法律，法规规定的其他情形的房地产需转让时，应经主管机关批准，并补足地价后，方可转让。对一、二级市场而言包销是指以
7、经营为目的，购买房地产开发商的房地产再销售二级给他人的行为。代理受开发商委托代理转让房地产现楼领取标准销售合同物业形态预售有预售许可证含预售合同内销销售形式外销《商品住宅外销许可证》★涉及销售中，买卖一方式双方为境外组织或个人的房地产转让合同需经深圳市公正机关公证。对三级市场而言l前提有合法产权证书《房地产证》l在同等条件下，房地产共有人和承担人有优先购买权。<二>房地产抵押ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycare
8、fully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTh
