法官解读小区停车为啥纠纷多

法官解读小区停车为啥纠纷多

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时间:2018-08-22

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1、法官解读小区停车为啥纠纷多近年来,业主与开发商、业主与物业公司之间常因小区停车问题发生纠纷,矛盾主要集中在车库出售、出租、停车位收费等。昨天,记者就小区停车位权属问题及业主反映的其他问题,专访了包河区法院民一庭法官丁雷,进行法律方面的探讨。车位租给外来户业主意见大近日,包河区法院审理了一起小区停车位纠纷案件。合肥某小区物业公司划分停车位后,将车位租给小区外面的人停车,还用锁将车位锁上,业委会一怒之下将物业公司告上了法庭。原告认为,车位应首先保证小区业主所需,租房的人多,车子占用了很多停车位,物业公司私自将

2、车位出租给非业主,搞得本小区居民无处停车,损害了业主们的利益。物业公司则认为,业主加上租户汽车有700多辆,而小区固定停车位只有300多个,远远不能满足停车需求。如果外来租户都没地方停车,也会引发一系列矛盾和纠纷。因此物业公司自行在其他空地上划出一片停车位,并在上面安装车锁。现在小区正在增设停车位,等车位划好后,停车难问题就会得到缓解。法院经审理认为,根据物权法规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方

3、式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。物业公司自行划出一片停车位并安装车锁的行为,实际上侵犯了广大业主的公共利益,依法应当承担侵权责任。车位到底该归谁法官来解答那么,小区的停车位到底属于谁,开发商或物业公司有权出售、出租车位吗?物业公司能随意提高管理费吗?针对大家关心的停车位权属等问题,丁法官为我们一一解答。1.小区车位所有权归谁?判断小区车位属于业主还是开发商,一般看开发商的房屋售价中是否将车位的建设成本纳入进去。如果没有纳入,开发商享有所有权。已经摊入售房成本的应当归

4、属全体业主所有。具体而言,地上车位占用的是全体业主的公摊面积,应属于业主的共有设施,车位归业主共有,开发商或者物业管理公司无权对外销售。而如果属于地下人防、消防工程范围,就应当看开发商是否将地下建筑物价格摊入售房成本。只有开发商自行出资修建的地下停车库、车位,才有权销售。2.怎么判断车位价格是否摊入售房成本?一般业主不具备建筑、审计方面的专业知识,须由专业人员根据建筑成本构成因素加以确定。消费者可以先将购房资料收集齐全,并咨询建筑方面的专家需要哪些证明资料。然后对周边同类建筑小区商品房的售价情况进行对比,

5、委托业委会与开发商、物业沟通谈判,也可委托有资质的鉴定机构鉴定房屋价格构成,确定开发商是否已将地下建筑摊入售房成本。3.开发商或物业有权销售新投资的车位吗?有的小区原来规划设计的地上停车位不够用,开发商或物业公司自行在其他空地上划出一片停车位,并在上面安装车锁。根据《物权法》及其他相关规定,小区地上除业主自有面积外,应当属于全体业主共有。开发商或物业公司虽然是自行投资,但毕竟不是在开发商自己的土地上开发,所以该权益不属于开发商,开发商也无权销售。4.楼前地上停车位可以优先购买或租赁吗?优先购买权或租赁权是

6、建立在特定法律关系的保护基础上的,并非以距离远近确立。楼前地上停车位其实是全体区分所有权人共有部位的组成部分。当然,将楼前停车位或者绿地给距离最近的业主使用,无论作为开发商的售房策略,还是物业公司的管理手段,都有一定的合理性和可行性。如果通过公开宣传、公示等方式向业主说明,并且不侵犯其他业主合法利益,相信会得到广大业主的认可和配合。5.物业取消定位停车对外经营合法吗?小区停车方式有定位停车、不定位停车或者两种方式结合运用。定位停车一般是在车辆进出不频繁时,当停车位紧张且进出车辆不断增多流量增大时,不定位停

7、车更有利于提高周转率。如果之前经营方没有与业主签订定位停车协议,物业公司采取不定位停车的措施应当认定是合理的,符合促进经营运转的发展要求,也是今后发展的趋势之一。6.物业提高管理费并收取差价合法吗?有的小区业主交了一次性管理费,买断了车位,但得看业主交的是永久性管理费,还是只针对某个时段的管理费。如果是永久性的,则无需补交管理费,物业公司应当履行合约。如果业主只是交纳了某个时段的管理费,既然管理费提价是市场调节的结果,随行就市是一般的交易法则。业主也不能例外,在新的时段当然应当按照新的标准交纳管理费。7.

8、签约收取定位停车费合理吗?原则上,停车场经营方应当按照政府指导价格收取定位费。但当定位选择紧缺时,按照市场供需法则,对位置较突出的车位收取的费用,应当允许一定幅度的上扬,但不应过分高于政府指导价,整个小区的平均收费标准也应与政府指导价相当。8.开发商能把车位卖给非小区业主吗?如果开发商出售的车位价格偏高,必然会遭到业主抵制,但并不代表开发商可以随意向小区外的单位、个人处置车位。至于是卖是租,应努力双赢,开发商收回投资成本,业主

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