北京购物中心开业大考

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1、北京购物中心开业大考北京购物中心面临开业大考文/本刊记者曾慧娟实习生方珣2010年北京全年约187万平方米的购物中心入市。在入市的项目中，有前些年高调宣布要入市的购物中心将开业时间都推迟到了今年。纵观目前北京购物中心市场，冷冷清清直至关门营业者有之，成为行业典范赚个盆满钵满者也不在少数。今年如此多的购物中心入市，能顺利通过的购物中心项目，必须具备相当的实力，也许还要有一点点运气。新购物中心忙开业据汇博行机构的数据以及记者调查了解到，2010年上半年北京共有翠微广场购物中心、三里屯Village北区、太平洋百货华熙长安店、北京华联万柳购物中心、朝阳大悦城、嘉贸公主坟购物中心、阳光新城市广场、

2、欧美汇购物中心共8个购物中心开业，给市场带来新增购物中心面积近63万平方米。而记者走访这些项目看到，整体情况不容乐观。5月底开业的朝阳大悦城，是中粮集团旗下的中粮置业投资有限公司继西单大悦城之后，打造的又一商业地产项目。该项目位于朝阳北路和青年路交会口，项目周边因地铁6号线施工，道路显得有些拥挤。记者特意选择了休息日周六下午进行了实地探访。总体感觉人流不是很多。为了吸引顾客，商场内不少商家都打出了折扣：五层到八层的各家餐厅几乎都有不同程度的折扣或者返券；在服装部，刚上市的夏装也纷纷打折，最低的打了三折。这种大幅折扣的情景，在西单大悦城是极其罕见的，7楼以上被封住。为何大规模折扣未能吸引客流

3、呢?喜欢逛街的80后女孩小李表示："6月份来的时候，装修味道很浓烈，可能是因为刚开业的缘故。此次来，装修味变成了香味，但我个人不太喜欢这么重的香气。此外，电梯不是很好找，每一层的电梯位置都不通，但购物环境还可以。"可喜的是，该项目整体招租情况尚好。香港老牌商业地产巨头--太古地产在北京开发的首个项目三里屯VILLAGE北区今年上半年也正式开业。其"定位年轻时尚人群"的南区早已在2008年6月开业。记者走访时看到，目前南区仅有地下一层以及三层的极少数店铺空置，店铺的出租率约为80%；相比南区的繁华热闹，北区则显得异常冷清，目前仅有Adidas环球店、Montblanc和Sephora全国最大

4、专营店等几家国际一线高端品牌入驻。其中尚有相当多的店面正在装修，未能开业，因此北区整体空置率较高，出租率仅达到40%左右。巴沟地铁站附近的北京华联万柳购物中心，2月份开业至今已有半年时间，商场只一楼商家多些，地下一层到五层零零散散的有几家店开业。对于今年购物中心集中开业的现象，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利分析认为，是因为很多项目从前几年推迟到今年开业所致。中投顾问流通行业研究员黎雪荣则表示，购物中心被普遍看好也有一定缘故。根据国外的发展经验来看，百货公司的市场占有率在未来会逐渐下降，而集体验、休闲、购物为一体的购物中心的需求量会逐渐加大，甚至可能将百货公司取而代之。失落的老购物中心在

5、过往案例中，招商不良和低效的后期运营是购物中心的共性。很多项目开业时表现良好，但没过几天商场转为冷清。用万商俱乐部主任杨泽轩的话说，即"打江山易，守江山难。"地处大望路商圈的金地购物中心，今年年初主力店美美百货被曝出停业，记者现场看到，其地下一层为餐饮，地上一层冷冷清清，至今仍没有见到新的商家入住。此前有媒体报道，该百货店位置将变身写字楼使用。采访时，DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏给予了否认，他称金地购物中心正在重新调整，目前正在招商阶段。新的购物中心品牌会更个性时尚一些，注重与新光天地、华贸购物中心的区分，大概4个月左右的时间，会调整完成。2009年4月，北京东二环边朝阳门外11万平方米

6、的悠唐和南城崇文门13万平方米的国瑞城开业。记者今年7月中旬下午探访悠唐时看到，商场里面仍有很多店铺空置，人流稀少。对此，郭增利指出："北京部分新开业购物中心没有形成迎合该区位消费特征的定位，没有形成自身的功能组合优势和品牌组合特色。尽管悠唐生活广场位于使馆区附近，刚开业时将其主流客群锁定在涉外消费，但是朝外商圈的蓝岛大厦和周边消费才应该是其主流。因此，悠唐应该对周边市场客群和消费结构进行分析调查，以调查和数据为依据对该商场的定位进行调整。"比起这些开业或者后期运营失败的购物中心，还有的购物中心将开业日期一拖再拖。京城北三环的大钟寺国际广场可谓一名"元老"，早在2005年，该项目就打出"2

7、006年10月开业"的口号，此后便是一连串的"推迟"：2007年初、2007年底、2008年4月、2008年6月、2008年12月、2009年5月。一直到7月中旬，记者实地探访项目，仍然看到其广场外部正在装修中，项目周围围着铁皮，项目广场大屏幕上打着招租广告，国美电器已打出广告牌。记者致电购物中心销售热线了解到，大钟寺国际广场预计8月份开业。此外，8月份即将开业的有南城第一MALL之称的首地大峡谷，原本计划2008年开业