同科汇丰国际可行报告2010

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1、同科·汇丰国际项目可行性研究报告同科·汇丰国际项目可行性研究报告——2009年1月©2008年上海易居房地产研究院版权所有第196页共207页同科·汇丰国际项目可行性研究报告项目解读经济指标具体数值占地面积439亩绿化率36%容积率2.5总建面积联排别墅22176平方米高层建筑460300平方米多层建筑47628平方米酒店式公寓26100平方米写字楼74923平方米商业69917平方米超市18198平方米地下建筑面积90300平方米项目位于连云港市新浦区苍梧路，属于老城区住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能

2、享受市中心完善的生活配套资源，又具有新区良好景观资源优势。而连云港将对项目所在的东区板块进行规划建设，建成后的东区板块将建成集商贸、居住、行政办公为一体的综合性居住区，项目建成后将吸引更多的商务、居住需求。宏观经济可行性:连云港作为苏北经济振兴的重要阵地，城市经济始终保持健康稳定发展；房地产市场进入快速稳定发展阶段，市场发展前景良好；城市宏观经济、产业发展、人均收入水平、城市规划和交通规划等为房地产市场发展提供了发展基础和强劲的市场购买力。©2008年上海易居房地产研究院版权所有第196页共207页同科·汇丰国际项

3、目可行性研究报告房地产整体市场可行性：连云港房地产市场呈现出刚性需求较强的趋势；受地理环境的影响，刚性需求依旧旺盛；市场整体价格上涨明显，年均增速12%；由于结构分化较为明显，房地产规模和价格仍有较大的上涨空间。高端物业市场可行性：连云港高端住宅市场同样呈现明显的供不应求状态，城市内部的高端住宅需求较为强劲，价格持续上涨。由于供需失衡的结构性影响，高端住宅市场将继续保持上升势头；高端住宅开发潜力明显。项目自身开发可行性：项目位于新浦区苍梧路，属于传统高档住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生

4、活配套资源，又具有云台山良好景观资源优势。©2008年上海易居房地产研究院版权所有第196页共207页同科·汇丰国际项目可行性研究报告目录第一部分项目总说明15一、项目开发单位简介151.1.2、资源审核151.1.2.1、项目现状介绍151.1.2.2、地块周围环境161.1.2.3、配套设施161.1.2.4、地块周围的交通情况161.1.3、综合分析171.1.3.1地质状况分析171.1.3.2公用工程171.1.3.3气象条件研究181.1.3.4环境保护191.1.3.5消防及卫生措施191.1.3.6

5、节能节水措施20二、项目位置20三、项目现状211.3.1．四至范围211.3.2．地势、地况现状21四、项目周边社区配套211.4.1．交通状况211.4..2．教育：大中小学及教育质量情况221.4.3．医院等级和医疗水平221.4.4大型购物中心、主要商业和菜市场221.4.5．文化、体育、娱乐设施221.4.6．公园221.4.7．银行22©2008年上海易居房地产研究院版权所有第196页共207页同科·汇丰国际项目可行性研究报告五、规划控制要点22第二部分连云港城市发展方向研究24一、连云港城市发展现状分

6、析242.1.1城市区位分析242.1.2城市地理分析242.1.3行政区划分析262.1.4对外交通分析27二、连云港城市发展潜力研究282.2.1连云港发展优势分析282.2.2能源优势分析292.2.3土地资源优势分析302.2.4政策优势分析312.2.3.1政策支持四个倾斜322.2.3.2国家级连云港经济技术开发区实施的优惠政策332.2.3.3连云港市招商引资优惠政策332.2.4新浦区发展优势342.2.5新浦新区发展优势36三、连云港城市规划372.3城市规划前景372.3.1规划核心“战略东进、

7、拥抱大海”372.3.2三大城市定位分析372.3.2.1国际性的海滨城市382.3.2.2现代化的港口工业城市392.3.2.3山海相拥的知名旅游城市402.3.2．总体规划402.3.3．城市建设规划412.3.4.人口规划43©2008年上海易居房地产研究院版权所有第196页共207页同科·汇丰国际项目可行性研究报告2.3.5.房地产业及城市建设用地规划432.3.6新浦新区控制性详细规划44四、宏观经济462.4.1连云港整体宏观经济概况462.4.2主力产业分析462.4.3投资分析472.4.4消费市场

8、分析482.4.5居民收支分析492.4.6财政收入分析492.4.7信贷形势分析492.4.8宏观经济对房地产影响分析502.4.9、GDP发展情况512.4.10、居民消费水平512.4.11、固定资产投资522.4.12、社会消费品零售总额分析522.4.13、房地产投资总额分析532.4.14、房地产施工面积分析532.4.15宏观经济对房地产的促进