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1、是一种生活，是一种习惯，是一种体验，是一种期待，但不只是建筑本身！2010年9月商业地产培训教案第四代购物中心开发模式全程解密模块一：商业地产发展的主流商业模式供销社商业模式百货商业模式SHOPPINGMALL购物中心第四代城市生活休闲中心模块二：第四代购物中心的选址及市调定位第四代购物中心项目的定位第四代购物中心项目选址模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格丰富建筑外立面透光天棚采用开敞式的设计风格鲜明的水景主题模块四：《水游城》项目规划与招商经验聚集人气是规划的关键实现运营接口的重要性——避免无用的、不可
2、实现的招商哪些运营接口可以在招商中实现？案例说明第四代购物中心开发模式全程解密模块五：《水游城》业态分析及经营模式以消费者需求进行业态组合创新商家组合“只租不售”的方式对外招商模块六：考察第四代购物中心—《水游城》模块一：商业地产发展的主流商业模式供销社商业模式以珠三角为例，珠三角的供销合作社发展模式可以概括为四类,具体为:以东莞为代表的现代连锁商业模式,以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式,以江门地区台山市为主的专业合作社模式,以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。一、以东莞为代表的现代连锁商业模式。其特点
3、为:在该地区工业化、城市化的背景下,抓住机会,发挥供销合作社在农村流通领域的优势,逐步开发农村商业网点,开展连锁经营,实施名牌战略。二、以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式。其特点为:利用自己在商业流通领域的优势,抓住改制机会,实施多元化经营,实现产权多元化、分散化,建立健全内部组织结构和法人治理结构,并通过商业连锁经营发展实现规模化运营。三、以江门地区台山市为主的专业合作社模式。其特点为:在台山实施“农业稳市”,以产业化经营带动地区特色优势农业产业发展的大背景下,以农资公司为龙头,部分基层社为载体,完善农资经
4、营网络体系,大力推行连锁经营,兴办农民专业合作经济组织,找准为农民服务的方向,推动台山农业发展。四、以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。其特点为:供销合作社利用自己网点密集的优势,抓住政府明确供销合作社为全市再生资源回收利用的业务主管单位的机遇,积极介入再生资源回收领域,大力打造以行政街、中心镇为单位,形成社区回收、市场集散交易中心和综合利用处理三级网络。特点：整体规划、统一管理，而以联营即扣率为主要经营模式，亦有少部分租赁空间。（如、太平洋、百盛、东方商厦、伊斯丹、巴黎春天……）理想营业面积为30000m2-
5、40000m2（视地区市场而定）模块一：商业地产发展的主流商业模式百货公司DepartmentStore◎百货三类型大众百货：如第一百货、第六百货、华联百货、王府井百货......时尚百货：如太平洋百货、百盛百货、巴黎春天百货、伊势丹百货……精品百货：如上海-久光百货、北京-新光天地、深圳-西武百货……附注:百货业态受市场其他业态的分流与细分影响,其业种品类逐渐偏重于服饰、化妆品、箱包、饰品、礼品、鞋帽……模块一：商业地产发展的主流商业模式百货公司DepartmentStore特点：类似SHOPPINGMALL,但
6、一般设在市区内具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品楼层划分，须具有国际一线品牌为主力商品群结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成（如：浦东正大广场、西郊百联、深圳万象城……），并具大型地下停车场。难点：投资大、回收慢，企业需有主力业态为支撑。模块一：商业地产发展的主流商业模式购物中心ShoppingCenter特点：类似SC，但地处大都为近郊（具备大面积户外停车场），如同造镇，采物业租赁管理模式，主力店、专
7、门店云集，与各业态（百货、量贩、专业店、影院、美食广场……）知名店策略联盟，特色为大投入、大面积、多功能、多业态组合的订单式商业；吃、喝、玩、乐、买一应俱全。理想营业面积：200000m2以上。难点：中国目前除沿海及经济发达城市外，其余城市较不适宜，投资者需具备一定的资金实力及运营管理团队支撑。模块一：商业地产发展的主流商业模式摩尔Mall模块一：商业地产发展的主流商业模式第四代城市生活休闲中心模块二：第四代购物中心的选址及市调定位土地取得(选址)商业房地产项目的选址跟住宅地产不一样，住宅地产讲的是地段增值（即地段
8、优势），而商业地产项目开发是在选择地段周边市场基础上规划与本区位相符合的商业业态，所以在选择商业项目位置前要对此区域市场概况有所了解。商业地产项目选址的四大要素：（1）客流规划。（2）交通可达性要素。（3）与城市规划相结合（4）给商家定制市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物
