新景祥_长春益田永春河项目定位报告结论

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1、新景祥_长春益田永春河项目定位报告结论益田永春河项目定位结论永春河项目方案定位条件与目标定位条件与目标(设计任务书)方案设计启动的前提条件方案设计启动的前提条件关键影响因素分析关键影响因素分析开发商目标对本案影响地块属性对本案影响地块经济指标对本案影响标杆案例对本案影响竞争形势对本案影响客户结构对本案影响中期汇报·结论永春河项目方案定位条件与目标定位条件与目标(设计任务书)中期汇报·结论基本条件开发商目标土地属性地块经济指标关键影响因素定位结论定位方案经济测算方案说明永春河项目方案定位条件与目标定位条件与目标

2、(设计任务书)中期汇报·结论基本条件开发商目标土地属性地块经济指标关键影响因素基本条件开发商目标土地属性地块经济指标关键影响因素开发商目标开发商目标<01<01<02<02<01<01<02<02<03<03<04<04<05<05<06<06<07<07<03<03本案本案34341<01<0<08<08<09<09111112123333<06<0613131414<07<071313151516161717181819192<02<0<09<091<01<021212222<08<081111<05<0

3、524242323252526262727282829293<03<031313232<04<043535121231311414151516161、【将完全的市场陌生地块,打造为城市标杆项目。】2、【前期的开发投入不能过大。】3、【产品变现能力超强,现金流回款周期可控。】基本条件开发商目标土地属性地块经济指标关键影响因素土地属性土地属性1、【区域性景观资源，不支持“全市级别”的顶级产品。】地块周边景观资源并非全市标志性资源，属“区域级别”，此地段并不支持“顶级产品”，如“顶级独栋”、“顶级大平层”。2、【消

4、除区域陌生感，需要“主题配套”与“相对性价比”的双重拉动。】与高新成熟区的完全脱离，要求项目要做好特色鲜明的自身生活配套，在前期做好与区域地标的“无缝交通联结”，并实现“性价比”突破。3、【聚焦“生态、环境”的“极致塑造”，打造“高新生态第一盘”。】对“八一湖-永春河-C3地块”三级景观资源价值做完全利用，借势“高新生态核心区”规划概念，聚焦C3地块打造完成形象突破。本案<01<04<06<07<09<08111<0<02<03<05本案卫星广场广场硅谷广场人民大街开运街硅谷大街1<02国道<01<02<03

5、<04<05<06<07<08<091<01112开运街板块硅谷大街板块卫星路板块板块产业带生态板块成熟区非成熟区本案1<02国道显达路硅谷大街广场超凡大街永春河公园超胜街八一水库金越项目基本条件开发商目标土地属性地块经济指标关键影响因素地块经济指标地块经济指标地块8><#004699'>A-259514㎡地块<#004699'>A-259514㎡地块B12871<0.4㎡地块C-1、C-2246745㎡392<069.5㎡地块C-1、C-2246745㎡地块B地块C-1、C-21：1公共设施用地（兼居住用地

6、）居住用地（兼公共设施用地）公共设施用地与居住用地的比例1：9地块<#004699'>A-2119<02.8㎡地块B64355.2㎡24674.5㎡1<0<0932.5㎡地块C-1、C-2绿化率4<0%公共设施用地面积35m地块C-1、C-21.<0地块B地块B地块C-1、C-2地块C-1、C-21：4地块<#004699'>A-2地块B地块<#004699'>A-2地块B858<06.9㎡地块B434969㎡1.5地块C-1、C-21.<0地块<#004699'>A-2限高地块<#004699'>A-2居住

7、用地（兼公共设施用地）地块<#004699'>A-2建筑密度3<0%其他建筑面积7万平的团购产品要在一期解决商业用地面积占总建筑面积的1/4用地性质容积率总建面积占地面积☆在一个相对边缘化的陌生地块，商住比要求达到1：3，其巨大风险显而易见，如何化解？☆项目启动期内,高新区政府定向团购近6<0<0套11<0平以上产品,总计约7万平。如何评估该团购对启动区产品线及整盘方案的影响。1、【地块容积率属市场偏低水平，项目方案应立足于“用足容积率”。】长春市场的销售均价低、板块间价差小，产品“价格弹性”较小，“绝对品质

8、”很难实现“绝对高价格”。容积率指标不应轻易损失。2、【过大的“商服体量”，通过政府谈判进行压缩，是最佳选择。】同时，对B块商业的概念与主题设计必须进行突出的强调，并做好“商住两便”的商业产品设计，最终通过住宅市场进行变现。3、【对高新政府团购客群高度重视，通过“客户价值”实现来打造“中高端定位的项目价值”。】降低对高新政府团购客群的赢利预期，保证定制产品的品质。使项目在一开始就在“中高端客户圈层”