《房地产估价》课程讲义

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1、《房地产估价》课程讲义教材与参考文献第一章不动产与不动产价格第二章不动产估价第三章市场比较法第四章收益法第五章成本法第六章假设开发法第七章基准地价系数修正法第八章其他估价方法第九章估价报告撰写第十章不动产估价制度第一章 不动产与不动产价格第一节不动产1、不动产概念不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。不动产实际上是实物与权益的结合。其中实物包括土地、建筑物、其他附着物、及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能及行使这些权能所能获得的利益。在我国大陆，不动产主要指房地产。 2、不动产特性不动产具有自然特性和社会经济特性。

2、其中自然特性包括不可移动性、耐久性、个别性、数量有限性；社会经济特性包括：用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性。 3、不动产分类按用途分类，可以分为：居住用途；商业用途；办公用途；服务用途；文化娱乐及休闲用途；医疗用途；工业和仓储用途；农业用途；特殊用途；综合用途。按是否产生收益分类，可以分为收益性不动产和非收益性不动产。   第二节不动产价格1、不动产价格的定义不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。此定义有三层含义：第一，不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；第二，不同的不动产权益对应于不同价格；第三，

3、这种代价一般以货币形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付，如以知识产权作价入股的一方，能够以股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。2、不动产价格的形成：不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结合而形成的。3、不动产价格的分类按价格的形成形式分类：成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价格、政府指导价和政府定价；按实物形态分类：土地价格、建筑物价格、不动产价格；按不同的经济行为分类：买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值。   第三节不动产价格的影响因素1、一般因素（1）社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会

4、福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况；（2）经济因素：经济发展状况、储蓄、消费及投资水平、财政与金融状况、物价、居民收入及就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况；（3）制度（行政）因素：土地制度、住房制度、城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属关系变更。2、区域因素（1）住宅区域：日照、温度、湿度、风向等自然地理状态、街道幅宽、构造的状态、离市中心距离及交通设施状况、附近商店配置状况、上下水道、煤气（燃料）供给、污水处理、环卫设施状况、公共公益设施的配置及

5、状况、洪水、地震等灾害发生的可能性、噪音、污染等公害的发生程度、地块的面积、方位、配置及利用情况、眺望、景观等自然环境状况。（2）商业区域：商业及业务种类、规模、商业集聚状况、商业近邻地域状况、顾客群体数量及状况、顾客及工作人员的交通工具及状况、商业繁华程度及兴衰动向、商品进出运输的便利程度、临街道路（往复）可及性及通行能力、营业类别及竞争状况、地域内经营者的创造性及资本实力条件、停车设施状况。（3）工业区域：干线道路、铁道、港 湾、机场等对外交通设施的便利程度、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系、动力资源及排放设施有关费用、关联产业的位置、水质污染、大气污染等公害发生的可能性

6、及危害程度、劳动力资源状况及生活条件

7、有关法律法规对产业发展的有关规定。3、个别因素个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。与土地有关的因素主要有宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量等。第二章 不动产估价第一节不动产估价概述1、不动产估价定义不动产估价的定义是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策

8、以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。2、不动产估价的意义其意义在于为不动产市场交易服务；有利于提高不动产经济运行效率；确立公平、收益分配制度的基础；有利于税负公平。3、不动产估价的范围不动产交易评估；不动产抵押评估；不动产保险评估；不动产典当评估；不动产税收评估；不动产征用拆迁补偿评估；不动产纠纷、涉案评估；企业运营中的不动产评估；不动产管理中的不动产评估。第二节不动产估价的原则1、合法原则