写字楼的基础知识(案场必考内容)

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1、写字楼的基础知识（案场必考内容）关于“5A”、“甲级”、“第四代”“5A”、“甲级”、“第四代”是不同角度界定办公物业等级。三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。一、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准“5A”标准是目前较流行的评定方式，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，

2、“5A”概念有两种评定方式：一是狭义的针对智能化硬件方面，包括：OA（办公智能化Officeautomaticsystem）、主要包括：卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等；主要作用——建立内部通讯平台、建立信息发布平台、实现工作流程自动化、实现文档管理自动化、辅助办公（会议管理、车辆管理、办公用具管理等）、实现分布式办公（可以实现家庭办公、出差办公等非办公室内办公需求）、建立信息集成平台、无纸化办公（节约、环保）、搭建知识平台、增强领导监控力（高效）。设施标准：以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。

3、BA（楼宇自动化Buildingautomaticsystem）、主要包括：车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、电子布告、多媒体呼叫和查询、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等；以状态监视为主，控制启停为辅。将大楼内的信息进行集成整合，达到一站式的监控与服务。设施标准：　　1.空调自控系统　　2.供排水自控系统　　3.变配电监视系统4.电梯监视系统CA（通讯传输智能化Communicationautomaticsystem）、主要包括：光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无线对讲系统

4、等；设施标准：　　1.综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。　　2.无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。FA（消防智能化Fireautomaticsystem）、主要包括：大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和喷淋系统、烟感系统、防排烟、消防应急照明等；（参照GB50045-95的规定）设施标准：　　1.设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制

5、。　　2.广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。SA（安保智能化Safeautomaticsystem）；主要包括：设置摄像头和探测器、一卡通系统、监视系统等、门禁系统、红外报警系统、可燃气体泄露报警系统、排烟系统等；　　设施标准：　　1.闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。　　2.防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。　　3.停车场管理系统

6、：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）A级楼宇品牌标准：写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准

7、A级。本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。（2）A级地理位置标准：地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。（3）A级客户层次标准：客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此

8、一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结，尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。从道理上讲