银城翡翠国际项目营销大纲暨2012年度营销大纲

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1、专精信诚百年纬联四川纬联地产顾问有限公司【银城·翡翠国际】项目营销大纲暨2012年度营销大纲2012.4.20-42-专精信诚百年纬联四川纬联地产顾问有限公司前言目前镇宁市场正处在楼市真空期，绝佳的市场时期前期预想主要竞争对手镇宁民族文化广场项目其可售商品房部分已经在近日的预定中销售一空，这再一次反应了镇宁四线城市属性中房产卖方市场的特质。虽然民族文化广场的快速销售去化了部分客源，但也让本案获得了市场真空期的完全主导权。因此，如何利用市场空白期，银城项目的品质升级，城市综合体和商业街等项目新价值-42-专精信诚

2、百年纬联四川纬联地产顾问有限公司所带来的绝对优势，如何利用实现项目的高端立势，快速销售，一举奠定项目和银城镇宁业内领导者地位，将是本次报告的重点。【一】市场研判1、政策层面：政策的走向在现阶段依旧是购房者做出判断选择的第一参考要素。2012年，总体基调不会放松，限购令、房贷利率、房产税等政策仍旧是决定市场走向的最重要的风向标。因此，2012年房产政策预测：l第一，降低首套贷款利息；l第二，调整普通住宅标准，扩大硬性需求范围；l第三，外地和本地人的购房条件会放宽；l第四，调整准备金利率；-42-专精信诚百年纬联四

3、川纬联地产顾问有限公司l第五，部分城市取消限购，用房产税取代。l第六，关于保障性住房，算作另外的话题，对市场会造成一定的冲击2、楼市运行及预期：l土地市场不温不火，上半年流拍较多，成交者多以底价成家为众；收购并购案例增多，大宗物业换手频繁l开发商进一步实质性降价，优惠幅度较大，楼市价格向下探底l住宅市场成交以刚需和改善需求为主流，到年中，一部分投资资金会试探性进入，整个市场缺乏上扬动力l价格：上半年，稳重有降；年中，筑底震荡；年底，量价齐涨，涨幅要看政策导向，整个市场2012将完成本次波动筑底，表现为W形制l商

4、业市场开始出现疲软，2010~2011年所表现出来的持续过热势头得以放缓，优质写字楼和商铺仍是买家事机抄底的好机会3．镇宁市场层面——关键词：供应面l镇宁2012年截至目前无新盘供应，多为前期销售物业尾盘在售，镇宁近5年市场年消化量在7~10万方之间；l镇宁目前属于卖方市场，因此市场消化量还取决于供应方释放总量；l市中心位置民族文化广场项目目前推出145套房源（该项目共255套房源，其中110套为还建房），并已预定完毕，预计成交价格2700-2800元/㎡；-42-专精信诚百年纬联四川纬联地产顾问有限公司l镇宁

5、沿河路城市改造工程，预计将有900套物业面世，但大部分为还建房，实际居住品质不高，对商品房市场无法形成有效冲击；l销售价格：目前镇宁销售价格区间（高层）集中在1900-2800元/㎡之间，且随着中心想外扩散，呈现逐步下降趋势；l物业形态：未来两年内（2012-2013年），镇宁的物业主要供给形态，以高层物业为主；l置业需求：由于目前镇宁正进入城市化进程加速阶段，市场仍将以刚需户型及改善型户型为主；附：（1）目前镇宁市场存量项目名称剩余货量目前价格（元/㎡）主力户型当前状况宁源嘉城8套2300-240097-12

6、5分别为137和164、现房销售、要求一次性付款金山新城3套1850118-126剩余物业形态为多层，还剩3套7楼盛世名苑4套多层：2400；电梯：2200多层：110-147电梯已卖完，目前还剩多层7楼祥和花园约50套1900-210090-130新开批次剩余房源（2）镇宁市场价格变化曲线-42-专精信诚百年纬联四川纬联地产顾问有限公司——关键词：需求面l市场消化主力始终以刚性需求和改善性需求人群为主；l市区内具备更换物业的人群为主，改善型客户在短时间内（3年内）将作为市场主导消化人群；l周边乡镇人口向心力逐

7、步增强，以教师为主体的就业及经商移民逐步增加；l新城区的逐步启动，也将使得镇宁城市发展的受关注度逐步提升；l城市化进程进一步加快，新城区对于集中商业，特别是高端化的商业形态需求将日趋紧迫。4、镇宁市场分析小结：-42-专精信诚百年纬联四川纬联地产顾问有限公司作为一座四线城市，加之城市自身发展又处于快速城市化的初级阶段，现阶段镇宁市场对于刚需型物业和改善性物业的需求均呈快速增长态势，这造就了当前镇宁房产市场极为火爆的销售情况。而从供给端看，目前镇宁市场正处于市场供给真空阶段，原定本案的主要竞争对手民族文化广场项目

8、，目前145套可售房源已全部预订一空。导致未来18-24个月内镇宁将出现无房可卖的情况。但需要看到的是，镇宁市场本身狭小，主城区常驻人口保持在6-7万人之间。尽管目前处于卖方市场，无论是改善性需求还是刚性需求，均表现为迫切需要，满足为主的态势。然而，市场本身人口总量决定了此种环境存在时间不会过于长久。因此，本案在未来2年时间内（2012-2013年），首先将利用市场竞争真空期的有利形势