《翡翠城营销策略》word版

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1、翡翠城总体营销策划第二小组翡翠城营销策略第一篇背景介绍翡翠城项目是华润置地（成都）有限公司在近两年来重点推出的项目，无论是其楼盘的规模还是在投资规模方面都是公司的历年之最。所以翡翠城项目很之得期待。翡翠城位于成都市的二环路边上，以市中心为基准点南偏东30度左右，属于中高档的住宅楼盘。华润(集团)有限公司全资拥有，专业化物业管理公司，积累二十年的丰富专业经验，集聚一批物业管理的精英人士和高级工程技术人员，推行超值导引式服务和环保意识。公司实施ISO9002品质管理体系和ISD14001环境管理体系并获得香港品质保证局

2、的认证证书；公司以"优质服务，规范管理"为宗旨，提供优质的专业化物业管理服务。目前公司管理的物业总面积达200多万平方英尺，物业类型包括甲级写字楼、高档住宅楼宇、豪华别墅、大型商场及停车场和政府物业等。第二篇、本案所处的基本态势分析一、国家宏观政治环境分析1、2004年初以来，从中央到各部委、地方政府相继出台了一系列宏观调控政策，开始通过政策调控房地产业发展，以促使其良性发展。2、国内政治环境稳定，西部大开发政策给西部带来较大机遇。成都作为西南地区的中心有巨大的潜在市场，成为了国内外的投资热点。3、开放性经济政策逐

3、步落实，地方保护主义受到冲击。随着我国加入WTO26翡翠城总体营销策划第二小组，外国房地产及相关公司进入；港澳台房地产巨头的进入，实际上香港房地产行业早就进入了商业、酒店、写字楼、港口等房地产市场，而现在除此之外又向住宅等市场全面进发；国内房地产公司逐渐成长，已突破地域竞争范围向全国发展。如广东一些房地产巨头万科地产、合生创展、珠江投资、富力地产纷纷北上，开拓新市场。这些进入者使成都的房地产业竞争激烈的同时，也促使各房地产开发商更加注重自身的品质和服务，使房地产业更加适应消费者的需求。4、户籍制度改革的落实，更多的

4、农村人口和外地人口涌进成都市区寻求工作，使得成都的迁移人口增加。人口迁移直接影响到一个地区的人口总量及增长率，一个地区的人口总量，决定了该地区对房地产需求的上限。一个地区人口总量多，一般而言对住宅、商场、宾馆、写字楼、机关、学校、医院等房地产的需求就多，反之需求少。因此，成都的房地产需求必定有所增加。二、国家宏观经济环境分析1、宏观货币政策改革。现在我国房地产企业对于银行的依赖性非常大，而从银行获得资金的难易程度，能获得多少资金，资金成本的高低与法定准备率，贴现率和利率政策息息相关。最近国家紧缩银根，提高法定准备率

5、，贴现率和利率，从而使银行获得贷款的难度增加，数量减少，资金成本增加，制约房地产公司的发展。2、银行授信门槛提高，且因高档住宅小区项目风险较大，银行一般不会轻易放贷。在2004年8月10日，央行公布第二季度货币政策执行报告，首次以较大篇幅讨论房地产价格，并且指出“必须高度关注房地产价格”后，银行利率开始上调，并可能有继续上调的可能。3、土地年租制的声音再次抬头。土地年租制即由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收缴一次地租（土地使用费），全国部分地区已开始实行。这一政策使拿地的成本降低，土地开发的风险会稀释，“烂尾

6、”现象将会减少，这样会刺激住宅投资的增加。4、房地产开发过热开始降温。200426翡翠城总体营销策划第二小组年初以来，从中央到各部委、地方政府相继出台了一系列宏观调控政策。而根据国家统计局近日发布的4月份“国房景气指数”显示，“国房景气指数”已经回落到2003年以来的最低点。业内人士表示，这表明房地产开发过热开始降温，宏观调控政策在房地产市场已经出现成效。（附图）三、成都市房地产开发交易情况2002年房地产开发经营情况单位:亿元万平方米项目全市一、固定资产投资总额702商品房建设投资额5.84按工程用途分住宅178

7、8.33安居工程195.34办公室60.86商业营业用房240.40二、竣工房屋面积957.34住宅790.29办公楼20.80商业营业用房94.8826翡翠城总体营销策划第二小组三、商品房销售与出租情况(一)实际销售面积815.55住宅743.58个人782.22商业营业用房48.99(二)空置面积211.55住宅131.77商业营业用房41.18(三)实际销售额161.71住宅132.48个人127.58商业营业用房21.95成都市区2002年商业营业用房情况单位:亿元万平方米总投资21.58销售面积48.99

8、施工面积240.40实际销售额21.94竣工面积94.88空置面积41.18四、本区域环境分析一、锦江区概况地理位置：   成都市锦江区地处成都市城区东南部，位于东经104°04′、北纬30°40′，是成都市的中心城区。26翡翠城总体营销策划第二小组该区幅员面积62.12平方公里，其中建成区19.5平方公里。锦江区区域，地势平坦，东部浅丘地貌，错落有致，平均