中国房地产泡沫的制度逻辑

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1、中国房地产泡沫的制度逻辑——中央-地方-开发商-消费者博弈陈超摘要：本文通过理论模型分析分析了当今中国房地产市场“两难困境”下各参与主体的博弈行为与房地产泡沫的制度逻辑：一方面地方政府卖地和开发商的垄断造成房价过高，加大了中低收入居民的生活压力；另一方面地方政府投资主导的经济增长模式又依赖于卖地收入。中央政府面临消费者购房效用和地方政府投资需求之间的权衡。本文提出，开发商垄断是高地价和高房价的直接原因，地方政府的利益是地价和房价上涨的根本原因。我们认为，大力建设保障性住房，并发展高端房市场是解决房地产市场两难处境的有效手段。在建设保障性住房时，要做到严格监管，合理规划，

2、确保广大中低收入居民的住房需求得到满足。关键词：土地招拍挂制度垄断保障性住房一、引 言　　2009年，中国房地产市场发展迅猛。根据相关统计数据，2009年1-11月全国商品房销售面积达到7.5亿平方米，同比增长53.0%；销售额达到3.6万亿元，同比增长86.8%。与此同时，全国房地产价格涨幅已经达到5.6%，深圳、温州、杭州等部分城市的房价涨幅已经超过两位数。居高不下的房价给居民生活带来了沉重负担。　　房价上涨的重要原因在于地方政府垄断土地资源，从土地拍卖获取了大量财政收益。在土地招拍挂的制度下，少数几个资金雄厚的开发商会得到土地。开发商为了最大化利润，人为控制住房供

3、应数量，造成房价上涨。而追求卖地收益的地方政府，拥有足够的动机默许和鼓励房价的上涨。而且，当土地出让金已成为地方政府收入的重要来源时，地价的下跌必然会使地方政府的财政收益受到影响，其投资行为受到限制。　　因此，目前中国的房地产市场面临两难困境。一方面地方政府卖地和开发商的垄断造成房价过高，加大中低收入居民的生活压力；另一方面卖地的财政收入又支持了地方政府投资主导的经济增长模式的运转。我们通过理论模型来试图解释上述现象，并提出可能的解决方案。　　基本模型中，假设存在四种参与人:中央政府、地方政府、开发商和消费者。地方政府垄断土地，将土地拍卖给开发商并将卖地收入投资于其他项

4、目中。开发商竞购土地，并采取古诺竞争销售住房。消费者通过购买住房获取效用。中央政府可以设定土地出让金首付比例。我们证明，首付比例越大，房价越低，消费者的效用越大，但地方政府的投资收益越小。因此中央政府面临消费者购房效用和地方政府投资效用之间的权衡，并制定首付比例的最优值来最大化总效用。　　随后我们扩展模型，加入了保障性住房因素。由于保障性住房的价格很低，地方政府将不会自发建设保障性住房，但是中央政府可强迫其建造保障性住房。我们发现，当建设保障性住房的数量足够大时，中央政府可以兼顾消费者住房效用和地方政府投资收益，证明在现有格局下，大力建设保障性住房将是解决当前我国房地产

5、市场两难处境的有效手段。本文共分五部分。第二部分介绍相关文献，第三部分构建理论模型，第四部分进行了实证分析，最后给出结论及政策性建议。二、文献综述　　关于中国房地产市场有大量的理论和实证研究。根据沈悦、刘洪玉(2004)的研究,1998年以来(尤其是2001—2003年间),我国各城市住宅价格的高速增长已经不能很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释,用完全竞争的房地产市场模型已经无法解释我国房地产市场的现状。众多观点认为，地方政府对土地的招拍挂行为造成了地价和房价的上涨。例如，林义相（2009）认为土地垄断和人为的供应短缺造成了“地王”的层出不穷和保证了房地产价格

6、不断上涨，并提出发展租房市场来解决房地产市场的两难处境。实证方面，况伟大(2004)、李宏瑾（2005）等人均通过测算勒纳指数，发现我国房地产市场的垄断程度相当严重。冯邦彦和刘明（2006）、郭微和樊必武（2008）的实证研究都表明，房价和地价存在长期的相互影响。这些结果都与我们的观点相吻合。但是，现有研究缺乏理论模型分析开发商、地方政府和中央之间的利益关系和博弈行为。　　本文所使用的理论模型与许可证拍卖(licenseauction)方面的研究非常相关，因为政府垄断土地并出售的行为与拍卖市场许可证十分类似。ShleiferandVishny(1992)指出，在竞拍者财

7、力有限的情况下，拍卖利润将不会达到最大，因为估值最高的竞拍者无法支付足够的订金。CheandGale(1998)提出，许可证的价值取决于拍卖许可证的个数，因为获得许可证的公司越少，市场竞争就越小。这些结论都符合我们模型所预测的结果。但是，专门针对土地拍卖与房地产市场之间关系的理论研究却很少。因此，我们将资金限制、土地拍卖和房地产市场垄断等要素结合起来，并在中国独特的政策环境下，对中国房地产市场的现状进行探讨和分析。 三、理论模型　　（一）基本模型设定　　理论模型分为两期：  。假设经济中存在四种理性参与人:中央政府、地方政府、开发商和消费