深圳众冠明珠南地块思考39p

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1、南京·金陵东方城项目前期策划汇报2010年07月德思勤·深圳谨呈：深圳市众冠股份有限公司众冠明珠南地块思考空间结构布局：三轴西部发展轴：重点发展前海中心中部发展轴：重点建设龙华新城、光明新城东部发展轴：重点建设大运新城、坪山新城两带北部城市发展副轴南部城市发展副轴、滨海旅游带多中心2个城市中心：福田中心：主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能前海中心：主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济5个城市副中心：龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心2020年目标：建设用地控制为900平方公里常住人口控制为1,100万人深圳

2、市城市总体规划(2007-2020)*深圳市城市总体规划(1996-2010)资料来源：深圳市规划局一、总体规划整体篇商圈名称商业面积（万平方米）主要业态组合商品档次目标消费群大型商场首层租金水平（按实用面积计算，元/平方米/月）东门约65商业街、百货业中低、中外来中低消费群、旅游消费群、香港入境购物消费群1,200-2,000人民南约60商场、休闲娱乐业中、中高外来消费群，以入境休闲娱乐消费为主500–1,200蔡屋围约25大型购物中心高、中高本地高至中高600–1,500华强北约80商业街、百货、电子业中本地中等及中高消费群1,200

3、-2,500福田中心区约30大型购物中心、超市、商场中、中高邻近周边地区的住户中高消费群、来往港深商务客户群400–800南山后海约25大型购物中心、商场中周边消费群250-600深圳主流商圈位于地铁沿线，以零售为主，餐饮及休闲娱乐分布较散；中高档及高档购物区主要集中在蔡屋围商圈；华强北商圈是全市营业额最高的商圈；福田中心区和南山后海将形成两个新兴的商圈。二、深圳市场分析---主要商圈现有主要商业项目项目名称区域开业时间建筑面积入驻率中信城市广场福田200271,80096%金光华广场罗湖2004120,00095%万象城罗湖20

4、04188,000100%COCOPARK福田200685,00090%蛇口花园城中心南山200670,50095%怡景中心城福田2007110,00085%东海购物广场福田200755,00085%嘉信茂广场福田200745,00090%海岸城南山2007120,00095%保利文化广场南山200875,00080%益田假日广场南山2008100,00095%京基百纳中心南山200886,00096%万象城二期罗湖200920,00095%喜荟城罗湖200960,00093%未来主要商业项目项目名称区域开业时间建筑面积晶岛国际购物中心福

5、田201088,000京基百纳空间福田201083,500金地大百汇岗厦项目福田2012250,000宝能太古城南山2011100,000华润体育中心南山201180,000欢乐海岸南山2011100,000中航城福田2012232,976深圳市购物中心供应趋势深圳购物中心起步较晚，自2002年中信城市广场开业后，相隔2年后即2004年万象城及金光华广场的开业，深圳商业市场才真正从百货商场时代走向购物中心时代。2006~2009年的大量购物中心的落成使得深圳消费者的商业选择更为丰富。目前深圳市购物中心累计供应面积120.63万平方米，主要

6、分布在罗湖、福田及南山。二、深圳市场分析---主要商业项目从档次来看，现时档次最高的商业项目为万象城、中信城市广场大型综合性商业较多，如何区别于现有商业项目是未来发展的重点中高档定位商业虽然有一定程度发展,但是由于发展时间短及中心区域市场上有足够消费力的消费者支撑,仍有中高档商业发展的空间，从目前的经营情况看，中高档综合性商业项目未来一段时间内扔存在巨大的发展潜力。从目前的市场表现看，市场上的商业项目仍以综合性SHOPPINGMALL的模式为主；区域内的商业项目以中档的购物商场为主，业态上餐饮业态优势明显，零售购物业态较弱势。本项目可利用

7、该市场空白并结合体量优势，从业态多元化及强化零售品牌等发面突出项目的主题特色。目前中高档SHOPPINGMALL已发展到一定阶段，但西丽片区缺乏中高档商业；因此本项目可凭借项目的体量优势，创新规划、特色经营以及内部营运管理等方面进行发展调整，从而凸显本项目的商业特色。发展多元化商业形态将是提升商业市场价值及发挥市场潜力的必经之路。万象城金光华COCOPARK中心城益田假日广场海岸城中信城市广场大型商业经营状况面积档次京基百纳三、整体商业市场1135121324167图解:现有1-金光华广场2-万象城一期3-中信城市广场（西武百货）6-海岸

8、城7-益田假日广场8-中心城广场9-COCOPARK10-花园城中心1415161789在建/未开业11-晶岛国际(2010)12-京基金融中心(2010)13-宝能太古城(2011)14-中