房地产价格影响因素调查与分析(云顶澜山)

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1、房地产价格影响因素调查与分析——云顶澜山不动产学院房地产经营管理黄伟杰张颖怡赵文静林嘉玲二零一二年十一月23摘要近几年来中国的房地产业发展突飞猛进，并且带动了其他行业的发展,在解决我国居民住房问题，推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过快发展，带来了一系列问题，尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论出发，分析影响房地产价格的相关因素，并以云顶澜山为例，从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的分析，找出房地产政策与价格形成的

2、关系，并对调控我国房地产市场提出政策建议。关键词：房地产价格；形成因素；政策建议23目录摘要……………………………………………………………2目录……………………………………………………………3第一章房地产价格影响因素总述………………………………41.1价格因素……………………………………………………………………41.2政策因素……………………………………………………………………6第二章珠海市香洲区土地利用现状分析………………………8第三章云顶澜山价格影响因素分析……………………………103.1一般因素…

3、…………………………………………………………………103.1.1社会因素…………………………………………………………103.1.2经济因素…………………………………………………………113.1.3行政因素…………………………………………………………133.2区域因素……………………………………………………………………163.2.1气候条件…………………………………………………………163.2.2居住环境…………………………………………………………163.2.3街道构造………………………………………………

4、…………163.2.4交通设施…………………………………………………………173.2.5商业配置…………………………………………………………173.2.6公共设施…………………………………………………………173.2.7自然景观…………………………………………………………173.3个别因素……………………………………………………………………183.3.1土地利用的个别因素……………………………………………183.3.2建筑物个别因素…………………………………………………21第四章结束语………………………

5、……………………………2323第一章房地产价格影响因素总述1.1价格因素（1）自身因素所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。（2）环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。（3）人口因素房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就

6、会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变

7、动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。（4）经济因素主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率、23物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费、居民收入等。（5）社会因素影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事

8、犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一，但由于人们对城市的概念理