杭州写字楼调研报告

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1、杭州写字楼研究分析戴德梁行2010年10月杭州整体写字楼发展概况拱墅区写字楼发展概况一、杭州整体写字楼发展概述1、城市及市场特性2、发展历程3、历年供应4、发展进程特征杭州房地产市场背景自2010年4月14日起，国务院相继出台“国四条”，“国十条”，以及9月底最新二次调控等宏观政策，目前这些政策作用已经显现，杭州住宅市场商品房成交量开始下跌，观望情绪浓郁，商业地产也受到波及，但所受影响程度相应较小。杭州商业地产机遇危中有机，此番政策调控，主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐。2010年杭州房地产市场政策背景杭州是个适合人居的城

2、市，又有其西湖的不二资源，人文气息浓厚；但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心，没有众多的大公司来支撑写字楼楼市，作为浙江的经济中心，杭州很大一部分的写字楼是省内企业在使用，产生不了大的影响，这也限制了写字楼市场的发展，出现售价低于住宅的怪现象。但同时也表明：目前的写字楼价格还有较大的上涨空间，一但高档写字楼的需求被激发，写字楼价格便有向上突破的空间。杭州写字楼市场整体发展历程概述时间1995年以前1995-19981998-20012001-20052005至今阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段说明单位自建办公楼，部分用于租售市场化操作的写字楼项目大量开发98年

3、写字楼开始复苏，2000开始步入正轨新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现市场状态不成熟市场低迷供需两旺板块发展板块发展快，销售不温不火随着近年来杭州写字楼市场的快速发展，市场运行逐渐走向成熟，从杭城写字楼的发展历史来看，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、城西高新区、世贸区等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。杭州写字楼发展历程第一代写字楼标力大厦白马大厦耀江发展中心深蓝广场钛合国际环球中心坤和中心第二代

4、写字楼第三代写字楼本世纪初，武林广场开始出现真正意义上的写字楼项目，这些项目的主要特点是位置优越近主干道，底层大部分已经发展成成熟商业，但同时标准层面积较小，车位及电梯数量相对较少，内部配套等与目前的市场需求相比，已经显得落后，但内部办公企业质量不低，如标力大厦聚集了近40家企业，年产1.5亿元的税收。第二代写字楼建于2005年至2006年，其最大的特点即注重项目的综合开发，往往配有大体量的酒店式公寓，在停车车位和内部配置上都有了很大提高，采用酒店式精装修。物业管理方面也开始重视，聘请了国内知名的物管公司进行管理。项目销售中投资客的比例也有很大的提高，仅2006年一年深蓝广场

5、在市场上的涨幅就达50%。第三代写字楼基本为近j几年交付的，主要有环球中心、坤和中心、浙商时代大厦等项目，其特点为国际化5A甲级写字楼标准的产品设计，硬件上也以高档配置为主，物管也基本采用国际知名的物管公司或物管顾问。并且在项目开发上，注重长期经营，产权主要大业主产权或单一产权只租形式。杭州写字楼土地出让分析年份宗数总出让面积（万㎡）可建面积（万㎡）总成交金额（亿元）楼面地价（元/㎡）2005255620965，58393140200626228724，9359286320073587327169，46751882008113413149，097337472009375819

6、5115，965659482010224216295，91625911统计时间截至8月30日，资料来源：国土资源网根据杭州透明售房网显示，截止2010-10-7日，杭州市在售的写字楼总面积为50余万方，总套数为4754套。2005-2010写字楼地块出让列表杭州办公物业历年供应分析目前杭州办公物业供应以乙级为主，甲级办公供应量约占总供应的17％；未来三年乙级办公供应保持平稳，甲级办公物业上市量将加大，甲级办公物业所占比重将逐步增加。万平方米发展期:杭州主要商务区开始显现雏形,甲级写字楼品质与乙级写字楼开始拉开距离;稳步发展期:甲级写字楼逐渐成熟,开发档次不断上升.黄龙区高品质

7、写字楼形成板块联动,成为商务区代表;快速发展期:2009年杭州迎来甲级写字楼的供应高峰,钱江新城与滨江的大量供应将促使局部供量过剩。杭州办公物业未来供应分析未来三年杭州写字楼将现爆发式增长，金融类企业将成甲级写字楼招租突破口近九成，新增供应量集中在钱江新城，如此巨大的新增供应放量，无疑将对杭州写字楼市场形成不小的冲击。杭州的写字楼市场目前大致分为四个片区：黄龙片区、武林片区、庆春片区和钱江新城片区。作为高端商务中心的黄龙片区，集聚了杭州目前较高端的一些写字楼项目，比如世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际、公元大