2010年8月杭州写字楼市场调研分析报告

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1、-本资料来自www.m448.com-杭州写字楼市场调研报告2010-8-18一、2010年杭州房地产市场政策背景1.杭州房地产市场背景自2010年4月14日起，国务院相继出台“国四条”，“国十条”等宏观调控政策，政策作用已经显现，杭州住宅市场商品房成交量开始下跌，观望情绪浓郁，商业地产也受到波及，但所受影响程度相应较小。2.杭州商业地产机遇危中有机，此番政策调控，主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐。二、杭州写字楼市场整体概述1.杭州写字楼市场发展历程时间1995年以前1995

2、-19981998-20012001-20052005至今阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段说明单位自建办公楼，部分用于租售市场化操作的写字楼项目大量开发98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现市场状态不成熟市场低迷供需两旺板块发展板块发展快，销售不温不火-本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-2.杭州写字楼土地出让分析表1：2005-2010写字楼地块出让列

3、表年份宗数总出让面积（万㎡）可建面积（万㎡）总成交金额（亿元）楼面地价（元/㎡）2005255620965，58393140200626228724，9359286320073587327169，46751882008113413149，0973374720093758195115，965659482010224216295，91625911统计时间截至8月18日，资料来源：国土资源网3.整体存量分析根据杭州透明售房网显示，截止2010-8-18日，杭州市在售的写字楼总面积为70万方，总套数为6357套。4.客户群分析杭州写字楼

4、市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。小结：Ø杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段写字楼市场受新政影响，倍受消费者青睐，销售表现不俗。Ø杭州写字楼市场未来供应量增大，明显供大于求，未来写字楼市场竞争激烈。-本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-三、写字楼板块分析1.板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包

5、括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块等。随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。2.各板块初步分析从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：Ø第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。-本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-Ø第二层级：武

6、林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。Ø第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。Ø第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现；滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。3.主流板块分析（1）黄龙商圈Ø核心驱动力n行政导

7、向，商业、交通配套成熟n教育、文化氛围聚集高素质人才，省、市级的公建配套Ø租金/售价n租金：集中3.5-4.5元/㎡/天；售价：2.5-4.0万元/㎡n物业管理费：8-18元/㎡/月（含水电）Ø租售状况n受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85%以上；n投资客较活跃，以机构投资者居多；Ø区域现状n-本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部；n短时期内没有取代其顶级

8、商务区地位的板块出现；n写字楼整体出租比例较高；n政府部门集中，吸引有国资背景的企业入住周边写字楼；n黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；配套较为成熟。Ø未来发展趋势n高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域