胶东镇项目市场分析(终稿)

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1、银海世邦市场研究中心2011.09.23胶东镇项目市场研判一桥一隧四环路的建设通车，把胶州市正式纳入大青岛发展战略的范畴胶州市“一城四区两翼”的发展布局逐渐展开，胶州房地产开发各项指标蓬勃发展限购令的颁布实施，将大量购房需求驱逐出市区胶州、即墨、城阳的成交数据，在近期表现突出写在报告前面：政府的高呼、媒体的摇旗呐喊、在严政之下、整体市场低迷之下……如何寻得突破，取得成功……深入研究市场成为重中之重项目本体……关于项目的几组数据数据45公里。40分钟。1070亩项目区位项目——胶州市中心：10.9

2、公里项目——红岛：26.4公里项目——城阳区：27.8公里项目——青岛市区：45公里；本案地处胶州市东部，地理位置上临近胶东街道办事处；较偏远是项目的第一印象。青岛市区红岛城阳10.9公里27.8公里26.4公里45公里204国道大沽河胶州中心本案2公里胶东镇政府胶东镇国土所胶东镇卫生院胶东医院第十二中学胶州四中胶东镇其欣小学利客来胶东商场快乐宝贝幼儿园海滨超市农业银行胶东农村信用合作社胶东镇地税所小麻湾法庭加油站本案周边配套周边配套设施主要集中在地块西侧、南侧，其中教育和医疗设施相对完善，商业

3、设施稍差，大型商业设施仅有利客来一家。快乐宝贝幼儿园农村信用社胶东镇其欣小学农业银行胶州四中利客来交通条件本案204国道地块内部交通较为发达，多条道路贯穿其中，通行状况较好，南侧紧邻204国道，可以便捷抵达胶州市区及城阳。但地块附近公交站点稀少，居民出行稍有不便。胶州市区城阳204国道公交车站地块周边道路环境限制地块南侧集市204国道地块西侧地块北侧地块内部地块东侧项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳。本案地块周边企业地块周边企业204国道204国道北侧地块西侧网点地块西侧道路地块西侧工

4、商所地块北侧道路地块内部厂房地块内部道路地块内部道路地块北侧商业网点地块内部厂房地块现状204国道北侧地块北侧农行地块内部土地较为平整，目前尚未开始拆迁。本案地块规模本案占地面积1070亩，折合约71.33万平方米，按照容积率等于1.5来计算，规划建筑面积约107万平方米，属超大规模体量项目。本案项目属性偏离城区档次感不足超大规模……胶东市场是否具有充足的购买力？宏观分析……胶东经济发展2010年全处实现国内生产总值54.08亿元，财政收入1.34亿元，农民人均纯收入13475元，比去年同期增长

5、11.97%、38.3%和15%。2010年胶东街道办事处实现GDP54.08亿元，农民人均纯收入13475元。胶东经济发展2010年胶东街道办事处实现到账外资2001万美元，实际利用内资5.18亿元，外贸出口创汇3.04亿美元，比去年同期增长52%、28%和29%。全处企业总量发展到617家，其中规模以上企业80家，企业纳税额2.6亿元。胶东街道办事处经济发展以工业为龙头，2010年全处企业总量发展到617家，企业纳税额2.6亿元。胶东人口胶东街道办事处辖53个行政村，总人口56465人,非农

6、业人口6154人。其中街道办驻地人口约2万人，约6600余户。胶东街道办事处企业众多，企业务工的人员达到24200人。胶东街道办事处总人口56465人，企业务工人员24200人。“一桥一隧四环路”的建设将打破胶州与市区的地域隔离屏障和价值偏差，促使胶州正式纳入“大青岛”的市场版图。双积路（胶州段）与204国道、正阳路、胶州湾高速公路以及正在建设的海湾大桥、海底隧道共同形成“一桥一隧四环路”的胶州湾区域主干道路交通网络。海湾大桥胶州连接线长约2630米，宽23.5米，双向四车道，按城市Ⅰ级路设计，

7、使得位于“环湾保护、拥湾发展”内圈层的胶州，与青岛主城区的距离将缩短至23公里、15分钟车程，胶州市将完全融入青岛“半小时经济圈”。胶州北站的建成并投入使用，将进一步把胶州的对外开放推向更高层次。胶济客运专线在青岛市区除青岛站外的唯一站点，主要服务区域包括胶州、平度、胶南、黄岛、即墨等区市，服务区域人口500多万，占整个青岛地区总人口的60%以上。2015年胶州北站客流量将达每年200～300万人次，最高日聚集人数可达4000人以上。预计8月底竣工，10月份正式启用。大青岛规划“随着一桥一隧四环

8、路”的建设及胶州北站的建成并投入使用，打破胶州与市区的地域隔离屏障和价值偏差，胶州正式纳入“大青岛”的市场版图。胶东街道办事处位于沿胶济铁路和204国道主干线上，北靠胶济铁路新干线客运站，南接胶州市少海新城，东邻青岛，距济青高速5公里，距胶州湾高速40公里，距同三高速5公里，距青岛港、黄岛前湾港和青岛流亭国际机场仅30分钟的里程。且青岛的母亲河-大沽河与元朝人工开凿的胶莱河、碧沟河在这里交汇入海。胶东街道办事处以“一区一乡三大基地”为平台，全力打造“青岛‘拥湾发展’胶州板块重要一极”的奋斗目标。