成都军区空军白云花园物业管理事宜建议报告

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1、二〇一〇年四月十九日第一部分白云花园项目概况1、白云花园主要经济指标；2、白云花园客户群体分析；3、白云花园物业服务定位。第二部分白云花园物业服务模式建议1、白云花园物业服务可能性运作模式的对比分析；2、白云花园物业服务运作模式建议。附件：白云花园物业服务费用成本测算第一部分白云花园项目概况一、白云花园主要经济指标1、区域位置：白云花园位于成都市武侯区桂溪乡高攀村4、5、6组，小区东临锦江、沙河两河交汇处，拥有50米宽的沿河绿化带，且与东湖公园、沙河公园相临，营造出人与自然共生的绿色生活空间。本项目交通出行快

2、速通达，小区西临科华南路直通三环交通动脉，而南临机场路东延线，15分钟内可直达机场，距桂溪公共交通总站也仅千余米。2、经济指标：1)白云花园用地面积约58758㎡；2)总建筑面积25.81万㎡，其中地上建筑面积约21.23万㎡，地下建筑面积约4.58万㎡；商业建筑面积约2万㎡；3)白云花园总户数1387户，均为高层电梯公寓；4)白云花园规划机动车位约1395个，其中地上临时停车位约70个，地下停车位约1325个；1)白云花园容积率约3.61；建筑密度约25%；绿地率达40%。3、内部景观：白云花园内部利用建筑

3、和景观科学地进行人车分流，中庭的绿化广场、住宅环境空间穿插布置流水、景观树木，提供给业主宁静、安逸的私家花园。4、配套设施:白云花园内设置的羽毛球、乒乓球、游泳、器械健身等多个运动场所，为业主营造了休闲娱乐的另一种选择；品质高尚、配套齐全的幼儿园，方便了小区业主子女的学前教育；约2万平米的配套商业设施，给业主的日常生活提供了极大的便利。白云花园坐拥城南绿色水岸资源，各类交通近在咫尺，园区内小桥流水，以及富健身休闲场地与器械、配套幼儿园、2万平米配套商业使得白云花园的品质绝不低于项目周边的大多数高端商品房住宅小

4、区。故而，白云花园的物业服务难度也不低于周边任何商品房住宅小区。二、成都军区空军白云花园客户群体分析1、白云花园客户群体白云花园是军区空军党委为稳定部队、提升部队战斗力，改善广大军官居住生活条件，而组织建设的经济适用房。其购房者均为师职、团职、营职以上军官，以及经白云花园住宅建设领导小区审批后的其他人员（营职以下军官至五级士官，以及离退休老干部）。2、白云花园客户群体对物业服务的管理需求过去军队住宅的管理一直实行部队自管的方式，大门由荷枪实弹的战士值守，戒备森严，因此这一形态的物业管理被蒙上了一层神秘的面纱。

5、直至我国前军委主席江泽民同志做出了“军队后勤保障必须社会化”重要指示后，全军后勤的社会化步伐才全面启动。而军队住宅物业的管理与传统住宅物业的管理相比，有着其所独有的特性：（1）、政治化要求较强。军队住宅物业管理的好坏将直接影响干部的生活，影响着部队的稳定程度，影响着部队的战斗力，因此，从事军队住宅物业管理的企业必须从基层员工入手，对员工有较高的政治审核及思想素质教育，只有这样才能符合部队的保密性、安全性的要求。（2）、服务标准要求较高。军队住宅居住的都是部队干部和家属，在单位是同事，在家是邻居，这种业主群体的

6、单一性，决定了物业管理中无论好的一面还是差的一面，都有经过宣传被“放大”的可能。因此物业管理的工作中，必须始终注重品牌意识，并且始终重视基层员工的素质教育和工作标准。（3、）服务范围要求较广。军队干部长期享受部队各种福利制度，在市场化物业服务企业介入军队住宅物业管理后，军队干部对用合同的方式、有偿的方式进行服务，会有一定程度的不理解，因此，需要物业公司坚持不懈的通过各种方式予以宣传引导。同时能够为住户提供广泛的优质价廉的服务，诸如：便民食堂、社区菜市、图书馆、娱乐中心、社区文化等特色服务。三、白云花园物业服务

7、定位1、白云花园物业服务定位：酒店式管理服务模式结合白云花园各项数据指标与客户群体对物业服务的需求，建议项目推行“以业主为中心”的酒店式管理服务模式，按照现代国际酒店服务标准及相关要求，导入显性服务和隐性的管理理念，倡导“以人为本”全方位、个性化的服务。酒店式服务模式的“显性服务”：对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，导入ISO9000质量体系，按照物业管理行业的一级服务标准和国家示范优秀住宅小区的评选标准，呈现给业主360度的全天侯细心呵护。该服务模式强调服务的快捷性和业主的满意度，让业主的生活在

8、物业服务企业“星级酒店”服务中变的简单、快乐、自由、惬意。酒店式服务模式的“隐性服务”：是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，为业主提供个性私密的特约服务，“为业主所想，为业主所做”。秉承“金钥匙”（国际权威服务认证知名品牌）的服务理念，为业主提供委托代办服务，让业主的生活变得高贵、幽雅、轻松。2、酒店式物业服务的内涵：★“星级安全护卫”：由拥有良好职业仪表、工作规范的安全