安义好景花园后续营销建议报告

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1、安义好景花园后续营销建议报告2011好景花园后续营销建议报告瑾呈新好景集团2011年8月项目前期工作梳理PART1PART2项目后续营销建议本报告结构PART1项目前期工作梳理12销售分析3客户分析市场分析4总结项目前期营销节点回顾1月2月3月4月5月6月7月8月营销节点宣传推广销售结果售楼部开放内部认购正常销售售楼部指引牌去化22套去化3套0套开发商针对自己内部客户发售短信1、客户蓄客期短；2、现场硬件支持薄弱；3、定价不合理；4、房源推售不合理存在问题派单户外电视房源首推197套，推量大，整体去化率低；独栋及

2、联排中的C户型和E户型较受客户青睐，去化情况相对较好；客户签约率低，在认购的25组中，只有1组已正式签约。销售分析去化情况别墅类别户型户型面积（平米）推出总套数已售套数去化率实收均价（元/平米）联排A型（四房三厅）2561>.7326005221C型（五房二厅）242.42521121.2%D型（四房二厅）251.324237.1%E型（六房三厅）266.131516.1%G型（六房二厅）318.02900独栋F型（十房三厅）595.6211654.5%5680合计1972512.7%5331其中，销售分析货量盘

3、点类别建筑类型套数（套）面积（平米）比例备注目前存货联排16742794.26剩余可售未售房源独栋52978.1商铺302499.54未来增量叠拼184386.1预计9月份可拿预售许可证联排5413603.74酒店公寓40约1300商铺513957.9合计别墅24463762.289.2%酒店公寓406457.449.0%商铺81约13001.8%未来还有244套别墅，40套酒店公寓，81间商铺需要去化，且以别墅去化为主销售分析剩余产品与未来增量分布图23—2714—19123394041433637323328

4、85353122201310743834302921121196项目前期去化分散，且均为以独栋和端户为主的优质房源，这将给后期剩余产品销售带来一定压力；未来增量均位于小区边缘，有紧邻街道的A户型和B户型房源，北面邻近围墙的D户型房源，还有一栋7层高的酒店公寓，房源总体而言相对较差。未来增量已签约认购但未签约销售分析别墅产品户型梳理户型面积去化套数剩余套数分布楼栋A型（四房三厅）256.730321#、2#、3#B型（四房二厅）243.6718（叠拼）C型（五房二厅）242.4211417#、10#、13#、20#

5、、22#、31#D型（四房二厅）251.3231134#、5#、35#、36#、37#、39#、40#、41#E型（六房三厅）266.105268#、32#、33#G型（六房二厅）318.020928#F型（十房三厅）595.6265（独栋）去化比例剩余比例C型、E型、F型、G型均为较好户型，在后期销售中会较好去化；D型的端户因采光、园景较好原因也会较受客户青睐；其他D型及A型、B型产品相对会较难去化。销售分析产品剖析A类B类C类明星产品：【独栋、联排部分产品】1、优势产品，户型好，位置佳、楼距远、视野开阔，市场

6、受欢迎程度较高，是小区的明星产品；2、可通过销控和价格杠杆作用，以阶段推售，带动整体。引导性产品：【户型较差、景观欠佳、楼距较近、临街嘈杂产品】1、加强销售过程中的客户引导性，对销售员可实行额外成功销售奖金激励；2、突出标杆产品因素，发挥营销杠杆作用；3、可通过做样板房的形式，吸引客户同时弥补产品自身劣势。投资性产品：【酒店公寓、临街商铺】1、可利用项目未来人气聚集的区域优势和项目自身的高端形象，对产品有针对性的做高回报率的投资价值分析，从而聚焦客户眼球。高价格低慢销售速度（套比）快B类A类C类销售分析小结1、项

7、目前期去化率低，签约率低。但我们不是尾盘，通过多方位、多角度、多渠道营销，我们仍旧可以逆转乾坤！2、项目前期去化均为优质房源，后期销售压力加大。但合理的推售策略运用还是可以迎来好的市场反应的！3、项目剩余货量较大。但剩余产品多样，细分明确，营销针对性强！PART1项目前期工作梳理12销售分析3客户分析市场分析4总结客户分析客户来电量和来访量统计因受市场淡季影响，加之无开展任何营销活动，客户对项目关注度逐渐下降，近4个月无一来电和来访客户客户分析来访客户分析2、朋友介绍作为低成本营销渠道，在来访客户认知途经中所占比

8、重最大，其次是户外和途经，因此应注重口碑宣传及项目的户外广告宣传和围墙的包装展示。1、安义县本县城居民是最主要的来访客户来源，其次是在安义县做生意的其他省内和省外人，南昌本市客户也占少量。客户分析来电客户分析1、来电客户与来访客户一样，还是以安义县本县城客户为主，同时南昌市客户也是较为重要的来电客户来源。2、短信是来电客户的第一认知途径，其次户外广告也是较为重要的认知途经