绿茵山庄项目定位报告

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1、绿茵山庄项目定位及财务分析报告绿茵山庄项目定位报告第一章项目定位原则3第二章：项目分析42.1.项目区位分析42.2.交通分析52.3.项目地形分析82.4.项目地势地貌分析82.5.项目四至分析92.6.项目经济指标分析102.7.项目景观面分析112.8.项目外在价值点分析122.9.项目SWOT分析132.10.项目SWOT小结及对策17第三章：项目属性定位183.1.片区属性分析183.2.项目地块属性分析193.3.发展商属性分析193.4.项目整体属性定位20第四章：项目客户定位214.1.客户定位214.2.本项目潜在客户分布及构成214.2.1主要目标客户的差异

2、性特征分析284.2.2本项目主要目标客户共性分析30第五章：项目产品定位315.1.项目核心客户需求分析315.2.项目物业类型定位325.3.户型面积配比定位33第六章：项目形象定位346.1.片区认知度分析（与其他高档住宅片区的区别）346.2.项目形象定位356.3.项目案名推介35第七章：物业发展建议367.1.项目建筑风格建议367.2.规划布局建议387.3.户型创新建议397.4.园林规划建议39为您,我做到!第35页,共39页绿茵山庄项目定位及财务分析报告7.5.会所构成功能建议41第八章：价格定位448.1.定价方法选取448.2.定价因子确定448.3.项

3、目销售计划46第九部分项目经济收益分析469.1.销售收益测算469.1.1收益测算前提假设469.1.2收入测算479.2.项目成本估算479.3.项目盈亏平衡点分析499.4.项目敏感性分析509.4.1建筑成本509.4.2销售价格51第十部分项目政策性风险分析5410.1.经济风险5410.2.市场风险5410.3.政策风险5410.4.自然风险57为您,我做到!第35页,共39页绿茵山庄项目定位及财务分析报告第一章项目定位原则原则一：源于市场项目定位来源于对市场尤其是区域性市场的把握与分析，市场调确是项目定位的基础和依据，前期，受贵公司的委托，我司对樟木头、常平、清溪

4、、塘厦、凤岗、莞城以及深圳片区进行了市调，并完成了市调报告的撰写，对片区的房地产市场有了全面深入的了解，并对市场进行了深入的分析，此次定位报告是基于前期市场调查的基础上，结合项目地块的实际而提出的，充分做到尊重客观事实、尊重客观市场。原则二：源于客户客户是房地产开发经营的根本，离开了客户，就放弃了根本。本次定位是基于中原多年来东莞本地的操盘经验，以及对东莞置业客户的深度把握，结合本次市调，确定本项目的核心客户群，然后依据客户群的需求特征，确定产品定位。原则三：源于未来市场竞争房地产项目开发时间跨度长，产品定型后，可调整的空间小，可调性差，因此，对未来市场准确分析与把控对本项目成

5、败至关重要，本次定位是充分分析了东莞市尤其是樟木头本镇房地产市场竞争格局、未来整体发展趋势研判后作出的，是基于未来市场竞争的定位，具有较强的超前性和前瞻性。为您,我做到!第35页,共39页绿茵山庄项目定位及财务分析报告第二章：项目分析2.1.项目区位分析u樟木头区位分析u项目区位分析2.2.交通分析u外部交通u内部交通2.3.项目地形分析2.4.项目地势地貌分析地块呈类椭圆形，地块上大部分被绿地覆盖，有少量长龄荔枝树生长其间，可做未来小区建设的园林绿化；地块有小幅高差，坡地地形，疏林缓坡，地块干净，但有利于高低错落、层次感强的单体设计。2.5.项目四至分析1凯悦酒店为您,我做到

6、!第35页,共39页绿茵山庄项目定位及财务分析报告2.1.项目经济指标分析u总用地面积：u建筑容积率：≤1.3u总建筑面积：㎡u建筑密度：≤%u建筑层数：≤11层u建筑高度：≤45mu绿地率：≥%u建筑物退缩用地红线：按上述指标要求：满足最大建筑密度的基底面积为：㎡*%=㎡满足最高层数最多栋数的基底面积为：㎡/11=㎡基底面积可调整区间为：㎡--㎡如果按最大建筑密度算，小区内平均层数为：㎡/㎡=层2.2.项目景观面分析2.3.项目外在价值点分析2.3.1区位价值点特点：多中心聚焦（众星捧月）ü樟木头位于东莞行政区划东部城镇中心区ü樟木头列属于东莞政府规划的未来中心城镇为您,我

7、做到!第35页,共39页绿茵山庄项目定位及财务分析报告ü项目位于樟木头镇的规划新区ü项目在樟木头镇城市定位中处于政府07年重点打造工程，纯粹的规划高尚居住片区ü项目生态景观资源丰富2.1.1自然环境价值点特点：天人合一ü樟木头郁郁葱葱的林场ü天然水库ü坡地地形，景观层次感强ü亚热带海洋性气候，冬无严寒，夏无酷暑，年、日温差小，适宜人居2.1.2人文环境价值点特点：聚变效应，工作生活理想国ü环境宜人，自净能力强，健康指数高ü建筑群“三低一高”（低密度、低覆盖率、低层高、高绿化率），特色突出，与