银行信贷扩张与房地产泡沫关系研究------一个理论模型

《银行信贷扩张与房地产泡沫关系研究------一个理论模型》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、银行信贷扩张与房地产泡沫关系研究------一个理论模型　　　　　　　　　田　　　伟摘　要：本文通过构建一个两阶段模型，分别分析了在不存在银行信贷和存在银行信贷时，房地产泡沫的形成机理，认为并非所有的银行信贷存量都会带来房地产泡沫，而只有提供给那些机构投资者的信贷额达到一定的规模才会引起所谓的房地产泡沫。因此宏观调控政策应区别对待不同的贷款。文章最后利用一个简易的指标对我国的房地产泡沫经济进行了实证检验，认为我国目前从整体而言还没有出现房地产泡沫，房地产泡沫不只在个别地区出现，因此政策也必须具体问题具体分

2、析。关键字：房地产　　房地产泡沫　　泡沫经济　　经济过热　　宏观调控一、引言房地产是一个资金密集型产业。对于房地产开发商而言，一个房地产项目的投资成本少则几千万，多则上亿，十几亿，甚至几十亿，上百亿，这绝对不是一个小数目。况且随着一个项目投资的增加，其风险也随之上升，房地产也要求转移风险。因此，房地产企业必须获得金融机构的支持。有专家研究后认为，在房地产企业的资金来源中，有近75%的资金直接或间接来源于银行。房地产企业的资金来源结构见表1。表1：房地产企业的资金来源结构（单位：亿元）年份资金合计国内贷款自

3、筹资金利用外资预算资金发行债券其它资金19973817.1911.2972.9460.912.54.91454.819984414.91053.21167.0361.814.96.21811.919994795.91111.61344.6256.610.09.92063.220005997.61385.11614.2168.76.93.52819.320017696.41692.22184.0135.713.60.33670.620029750.02220.32738.5157.211.82.24619.

4、92003131963.93138.33770.7170.011.40.56106.1200417168.83154.85207.6228.211.80.28562.6资料来源：中国统计年鉴2005同时对消费者来讲，住房商品可能是其购买的商品中最昂贵的商品，须耗费其大部分的储蓄。据有关专家测算，我国的房价收入比已经达到了20:1的水平，若完全依靠自身的积累买房，则要花费太长的时间和耐心。理性的消费者往往会选择从银行取得一部分贷款的方式来满足住房的需求。到目前这止，我国住房贷款余额已经达到了2.5万亿元。而

5、在上述的两种主要资金需求中，银行信贷对满足这两种需求都充当着主要角色。银行信贷的松紧似乎在很大程度上决定了房地产业的发展。房地产业的显著特点是其与国民经济的其它行业有着密切的联系。王国军、刘水杏（2004），利用我国1997年的40*40投入产出表，测算出与39个行业（除废弃资源、废旧材料回收加工利用工业外）均有明显的关联效应，其前、后向总的关联系数为1.416。房地产的健康、持续发展对我国经济的发展起着重要的作用。由于前述原因，房地产业必须获得金融机构的支持。因此，银行信贷向房地产业的扩张，将促进房地产

6、业的发展，进而促进整个国民经济的发展。但是，随着信贷规模的扩张，可能会产生另一个问题，即房地产泡沫。麦尔斯·P·金德尔伯格（Charles·P·Kindleberger）在《帕尔格雷夫经济学大词典》中将泡沫描述为：“一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上升，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者-----9这些人一般是以牟利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”大多数经济学者接受的一个较为简

7、洁的定义是：泡沫即资产的价格脱离其基础价值的一个持续非理性的上涨。周京奎（2005）认为共同的信念，过度投机，金融支持过度是导致房地产泡沫的主要原因。而房地产泡沫的危害是有目共睹的，典型的如80年代美国经济的萧条，90年代日本经济的疲软，以及1997年爆发的东南亚金融危机等，都与房地产泡沫有着密切的联系。鉴于信贷扩张对房地产业正反两方面的影响,如何控制适度的信贷额度,从而保证房地产业健康发展,就成为学术界面临的一个现实问题。现代西方经济理论，建立了以理性泡沫理论、非理性泡沫理论等一批有一定解释能力的泡沫理

8、论。国内许多学者也对泡沫理论与实证有过不少研究，然而直接将房地产泡沫与金融支持结合起来进行系统研究的却不多，其中，以周京奎博士为代表，其在《金融支持过度与房地产泡沫——理论与实证研究》一书中，对房地产泡沫与金融支持过度的关系进行了系统研究，提出了金融支持过度假说，并对金融支持过度假说背景下，房地产泡沫的形成及演化、经济效应、房地产价格传导机制和金融支持过度与房地产泡沫评价指标体系、房地产泡沫检验理论与模型、在中国房地产泡沫等相