江景房源价格体系及策略

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1、江与山价格体系及策略联泰·香域滨江2008.9.5、定价思路(一)入市均价的推导市根据市场通常做法及本项目实际情况，本项目采用市场比较法进行整体定价区域价值的市场认知度产品价格的市场承接力目标客户经济承受能力未来的价格提升项目的工程进度项目的销售速度、资金回笼速度利润空间1、制定均价主要考虑的因素1）、可比性楼盘选取由于房地产市场区域性较强，选择与项目在同一区域,位置、规模、产品有一定参考、对比性的楼盘作为比较对象，对象选择：万达华府。可比楼盘基础资料：项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率在推一线江景单位房源开盘时间

2、目前销售均价（元/㎡）销售率万达华府7万29万4665套07-12-2600033.38%2、周边可比楼盘价格分析2)万达华府一线江景销售情况2、周边可比楼盘价格分析楼号户型面积套数套数小计比例销售套数销售小计销售率备注景园2#3房1305811865.00%578874.00%一线江景14060314房153295832.00%194767.00%1722928复式220-280663.00%3350.00%合计182套销售129套销售70.9%楼号户型面积套数套数小计比例销售套数销售小计销售率备注景园4#3房13054

3、14080.00%245235.70%一线江景14057214129264房172292916.60%282893.10%复式218-281663.40%4466.66%合计175套销售81套销售46.3%楼号户型面积套数套数小计比例销售套数销售小计销售率备注御园2#3房1305812064.00%\一线江景140624房153316233.00%\17231复式218-281663.00%\合计188套7月20日推售50套楼号户型面积套数套数小计比例销售套数销售小计销售率备注御园4#3房137-13887

4、8772.50%9910.34%一线江景4房171292924.17%3310.34%复式229-260443.33%///合计120套8月30日推售销售12套销售率10%户型面积套数比例销售套数销售率一线江景3房130-14146569.92%14932.04%4房153-17217826.77%7843.82%复式218-281223.31%731.82%合计665套已售234套销售35.18%，均价6000元/m22)万达华府一线江景销售情况总计3)对比优劣势分析A、优势：周边配套：香域滨江周边附属了国际化的配套，但

5、相对于红谷滩中心区的完善配套仍略显不足，周边配套完善还需要一段时间纯生态的自然景观：香域滨江周边有十里赣江市民公园，卧龙山汉语言文化园、前湖公园、湿地公园等丰富的自然景观资源江景:9楼以上江景资源丰富，视野开阔产品:容积率2.0户型:东面单元拥有270度江景，其客厅、主卧大观景窗及圆弧型观景阳台是区别于同类产品的亮点B、劣势区域:交通不便利，区域客户认知度不高,江景房源直接与赣江南大道相邻，环境较为嘈杂江景:8楼以下江景资源得不到体现户型:东面单元通透性不佳，面积控制偏大口碑:企业及项目认知度不高3)对比优劣势分析（二）可

6、比性楼盘比较评分，得出本项目江景单位核心均价比较因素权重分值万达华府本案位置20%109景观15%109产品15%1010(户型、类型)外配套10%109内配套10%1010交通10%108升值前景10%9.59.5发展商品牌5%109.5物业管理5%109.5合计得分100%9.959.45比较价格6000权重100%修正价格60005698由于本项目的产品定位为市场的高端，面对的客户群体不多，在目前区域的价值未达到市场的高价位认可及市场竞争激烈的情况下，不宜以太高的价格入市。考虑后续的体量较大，应以合理的价格入市，抢占

7、市场份额，提高销售速度，形成市场良好的口碑，让购房者享受一定的价值利涧，形成追捧，也为后续的产品提价预留空间，在后期产品中达到利润的最大化。基于上述比较分析，香域滨江首批房源的入市实收均价为5700元/㎡二、项目价格体系定价房源范围：三期49-51楼共3栋(一)定价思路：前提假设：A、所有房源同一时点销售B、所有房源质量相同C、所有房源同时交房D、在考察某项影响因素时，假定其他因素相同考虑因素：位置、景观、噪间、通风采光、房型、栋距、楼层，特别因素（二）定价步骤：1、根据各栋之间景观、栋距、方位、噪音等因素的不同特点进行分

8、项打分，结合各因素的重要性进行加权评分，得出各栋之间的比较系数。影响因素：位置、景观、栋距、噪音项目影响因素分值权重栋差得分栋差系数栋差位置1025%位置分值×权重+景观分值×权重+栋距分值×权重+噪音分值×权重栋差得分÷10景观1045%栋距1025%噪音105%根据各栋得分进行加权后，得出每栋均价：