水贝金展珠宝广场项目发展思考

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1、同致行中国TOUCHSTONE(CHINA)做中国最有价值的房地产服务机构水贝金展珠宝广场项目发展思考项目地块分析第二部分第一部分项目定位研判第三部分项目发展建议报告内容——思维导图1项目地块分析项目地块分析项目指标地块较方正，地势平坦地块上有两栋建筑，需拆迁,容积率高，裙楼覆盖面积大，舒适度较低占地面积7937.5㎡容积率8.0建筑面积63500㎡地下商业面积5000㎡裙房覆盖率75%塔楼覆盖率30%绿地率20%限高180米布吉东门项目位于罗湖核心商业区南近东门商业区北临布吉等大片区域项目区域位置周边情况周边珠宝市场繁荣

2、，但相关配套设施落后万山珠宝园水贝国际珠宝交易中心特力吉盟项目（规划）项目地块N居民区珠宝园区交通情况贝丽北路水贝一路翠竹路项目地块双面临路，通达性佳，地理位置优越水贝二路规划一路规划二路NSWOT分析项目SWOT分析SWOT地块现有两栋建筑需要拆迁，增加项目成本，影响项目进度周边商业配套陈旧落后，缺乏酒店、银行、购物中心等项目位于水贝珠宝市场中心区，具有得天独厚的区位优势项目紧邻贝丽北路、水贝一路，交通方便，昭示性良好罗湖旧改正在实施，此区域未来仍以珠宝产业为发展核心根据政府规划，周边配套设施将更加完善未来区域内竞争压力

3、大，特力吉盟等大型项目对本项目产生一定威胁周围商务办公气氛不够浓重，给未来商务区的打造增加不确定性核心价值1.区位优越-位于深圳罗湖区心之的核心商业区；-临近布吉等关外地区，有利于产业转移；2.市场成熟-项目位于成熟知名的水贝国际珠宝市场的中心区，蕴含极高的商业价值；3.交通便利-紧邻贝丽北路，水贝一路，靠近翠竹路、文锦北路、布心路；-公交、出租、地铁公共交通便利；项目价值内涵项目核心价值：优越的区位资源/便利的交通条件/成熟的珠宝市场Step1Step2Step3Titleinhere区位Titleinhere交通Tit

4、leinhere市场区域功能单一，生活配套缺乏水贝以珠宝产业闻名全国，成为珠宝产业集聚基地，正因此，原本一些生活配套逐渐成为新的珠宝产业商铺或交易中心。现阶段商务办公氛围不浓厚由于产业发展的历史原因，区域大都是上世纪90年度的厂房，各个珠宝企业分布在各栋厂房之中，缺乏高端商务办公氛围。企业发展受到租金攀升的制约自2004年以来，珠宝集聚地的物业租金从10元至20元/平方米，上涨至超过100元/平方米，临街铺面更是达到400—500元每平方米。周边更新项目众多，未来竞争激烈吉盟珠宝、水贝—布心珠宝产业园、中国黄金、特力工业区

5、、水贝珠宝交易广场等大批即将开始兴建或改造的珠宝产业园，未来3—5年将新增1000万平米珠宝主题商业，其中100万余平米的交易平台。容积率较高，建筑覆盖率较高容积率高、覆盖率大，在产品设计、规划上存在较多限制，普遍易造成产品合理性、舒适性不佳。开发难点综合判断，项目开发面临以下五大问题发展战略根据项目核心竞争力及开发难点的思考，项目应具有前瞻性，谋而后动，一举成名项目战略层面本项目核心乃是基于对未来发展的预判而作出的先行反应，抢在正确的道路上领先一步。必须立足区域发展的角度看待项目，以更高的占位和视野，预判项目的未来定位。

6、开发定位层面作为区域产业更新项目，面对未来激烈的竞争，在满足规划的同时须承载区域更新、产业升级打造的项目职责，通过合理定位，提出项目的“区化发展”路线。后期的运营关系到项目未来持续性发展。对目标客户从商家向企业的转变思考，以及对客户需求的了解是项目运营成功的关键。开发运营层面项目地块分析第二部分第一部分项目定位研判第三部分项目发展建议报告内容——思维导图2项目定位研判项目定位研判区域更新深圳原点——最初以罗湖为重心，以“金三角”为极核，逐渐推展和外移罗湖是深圳的核心城区，也是深圳传统的城市消费中心。经过３０年的发展，罗湖已

7、具有了完备的商业基础，建立起“东门—人民南—宝安南”商业金三角、笋岗商业片区、水贝珠宝特色商业区等各类消费中心构成的、多层次的商业网点布局。区域更新面对城区土地规模“零增长”的窘境，采取旧城更新——“再造一个新罗湖”的策略罗湖现有产业空间面积为1493万平方米。未来5—10年，将通过旧城中村、旧住宅区、旧工业区、旧商业区“四旧”改造，新开发产业面积2230万平方米。罗湖区旧改重点项目示意图区域更新五大重点产业片区更新规划成为新的经济增长极，做强做大金融、商贸、黄金珠宝、文化创意四大支柱产业区域更新城市更新带动产业转型升级与

8、产业高端化发展，打造“国际消费中心”高端制造业高档服装高端工艺品黄金珠宝网络信息创意设计专门专业新兴产业转型升级再出发高效的2011年罗湖区黄金珠宝产业发展高效的雄厚的产业基础单位：亿元利税工业总产值13.89496.3良好的发展前景罗湖制造罗湖加工罗湖创造国际的快速的产业升级产业现状深圳珠宝行产业现已