我国商业银行贷款规避房地产估价风险的分析

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1、我国商业银行贷款规避房地产估价风险的分析·金融·证券·保险·<新疆财经)2oo~年第3期我国商业银行贷款规避房地产估价风险的分析马少萍(新疆昌吉职业技术学院法经系，昌吉<831100)内容提要：商业银行不动产信贷面临的最主要的风险是房地产估价带来的金融风险。房地产过高估值和长期大量的金融抵押贷款给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响了金融机构的真实资产。评估风险的防范最终取决于房地产评估质量保证体系的完善和商业银行管理制度的规范，以及评估{Ijf求者正确利用评估结果。本文对此进行了探讨。关键词：资源共享；风险管理体系；房地产贷款证券化中图分类号；F<832．45文献标识码：A文章编号：

2、1oo7—<8576(2006)03一OO4O一03在以不动产作为抵押物向银行贷款的运作中，存在着对房地产评估作价的问题。随着市场经济的不断深入，房地产抵押贷款评估业务已经相当频繁。本文对商业银行不动产贷款评估的风险作一些讨论。一、商业银行依据房地产评估报告贷款的隐患房地产评估价值决定贷款金额，评估报告的客观公正既关系到金融资产的安全，也关系到评估风险。一份客观公正的抵押评估报告是对各方合法权益的有效保障。19<80年代末，美国因收不回抵押贷款，产生巨额的银行不良资产。导致一批银行倒闭破产，联邦政府不得不动用数十亿美元的国库资金弥补存款人的损失。多数美国人认为造成这种恶果的主要原因是不动产评

3、估人员的舞弊行为，美国国会在19<89年<8月制定了《金融机构改革、复原和强制执行法令》，促成了美国评估行业统一操作规范的形成。1990年代亚洲金融危机爆发后，日本同样是因为不动产评估人员的舞弊行为，导致银行大量不良资产的产生，日本政府也不得不从国库拨出几万亿日元填补因不动产抵押贷款不能收回造成的窟窿。目前，我国在实践中采用的估价方法都是世界通行的成熟估价方法，但因估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性。给商业银行和估价机构带来风险。一般来说，估价技术低是首要隐患，政策变化也是估价的一大隐患。税收政策金融政策以及产业政策都会对房地产价格产生一定的影响。政策

4、变动往往还会对估价方法产生影响，如修改《城市房屋拆迁条例》使房屋拆迁补偿估价方法发生变化，同时对估价业务也会带来一定的隐患。因房地产估价主要是对房地产权益的估价，我国房地产市场虽然在逐步规范，但在产权界定方面还存在着问题。比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得划拨土地使用权，为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给商业银行贷款带来风险。为防范抵押贷款风险，有效行使抵押权，商业银行在贷款调查期问对抵押房地产进行价值评估，依据评估报告以适度的抵贷比例发放贷款。当经济环境或借款人的经营状况发生变化而无力履行约定的还款义务时，借款人往往放弃对抵押房地产的权利。商

5、业银行则通过依法折价或者拍卖、变卖抵押房地产等方式来实现抵押权，其受偿后的变现价值余额仍归抵押人。但如果查封的抵押物不能快速变现、变现价值低或根本无法变现时，不但会给商业银行带来风险，也会给借款人造成资产损失。收稿日期：2OO6—03—20作者筒介：马少萍(1962一)，女，新疆人，新疆昌古职业技术学院法经系讲师。40在房地产抵押贷款业务操作过程中，一般是由抵押人委托估价机构，在得到银行的批准下进行估价，估价结果由执业估价师签字生效。从抵押人的角度出发，抵押房地产估价价值越高，得到的抵押贷款数额越大。因此，抵押人会想尽办法对估价人员以利益相引诱，许诺额外的“手续费”，怂恿估价人员高估价值，出

6、具虚假抵押估价报告。倘若估价人员缺乏职业道德和敬业精神，就很有可能难以抵挡利益的诱惑，修改原始数据，故意采用虚假的估价参数，导致估价结果的严重失真，致使商业银行在依据房地产评估报告进行贷款时存在极大的隐患。=、商业银行抵押贷款业务中存在的问题(一)商业银行在选定房地产估价机构时缺乏制度约束商业银行应以估价机构的资质、信誉和报告质量、服务水平作为衡量标准，选择估价机构。倘若不能严格按照上述标准，而依据社会关系、收费分成及其他主观条件进行选择，势必出现以下常见违规行为：一是要求估价师根据抵贷比例调整评估价值，甚至先贷款后评估，以完善贷款手续；二是要求估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查；

7、三是干预估价作业时间，使估价师不能完成正常的现场勘查和资料搜集，或来不及确定合理的估价技术路线，影响出具高质量的估价报告，或对报告格式只要求列明评估项目名称、坐落位置和估价结果，并由估价机构和房地产估价师签章后就结束。个别金融机构为降低贷款人的融资成本，或为增加中问业务收入，往往压低评估收费或要求费用分成。随着房地产抵押贷款数量的逐年增大，金融机构与估价机构的关系日益密切。金融机构为保障其资产的盈利性和安全性