苏州古城区中式别墅项目营销提报完稿

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1、大成置业桃坞巷营销推广报告别墅市场现状篇竞品项目分析篇本案营销策略篇本案推广执行篇目录别墅市场现状篇别墅市场供求变化别墅市场板块解析别墅市场供求变化从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求从别墅市场年度供应变化来看，别墅供应量受市场变化影响显著，07年市场火热的时期供应量最高，为125.7万平米，08年受市场寒冷影响，供应量大幅下降至85.2万平米；09年受市场回暖影响，别墅市场供应量开始增长，1-5月份累计供应量达到45万平方米，已达到08年的58.2%；从区域供应来看，吴中区是别墅供应的重点区域，尤其是06、

2、07年，08年供应量有所减少；自06年以来，园区别墅产品供应量占市场比重不断上升，07、08年供应量均占到市场的四分之一，开发较晚的相城区别墅供应量自06年有所增长。中心城区的供应量变化较为稳定。年份中心城区（万平方米）园区（万平方米）吴中区（万平方米）相城区（万平方米）新区（万平方米）20069.49.444.420.51.7比重11%11%52%24%2%20079.129.657.222.67.2比重7.40%24.50%43.20%18.20%6.70%200811.2223.4720.9929.540比重13.17%

3、27.54%24.63%34.66%0.00%别墅市场供求变化2007年苏州别墅市场整体呈现快速上升的趋势，从12月开始，受股市暴跌和国际金融危机影响，成交不断小幅下降；08年全年市场低迷，成交量约为50万平方米，同期供需比为1.7，呈供大于需的状态；08年第四季度，在国家各种政策的刺激下，加之开发商的价格松动，推出较大程度的优惠措施，自11月份市场逐渐脱离低谷进入上升趋势；09年，在苏州政府一系列优惠政策及房交会开发商优惠的拉动下，成交量进一步上升，5月份成交量达到30万平米。别墅市场供求变化从成交区域来看，吴中区成交量最高

4、，占别墅市场总成交的50%以上，其次为园区，成交10.63万平米，相城区在春申湖板块及行政中心区域招商依云水岸三期开盘的引领下，前五月共成交9.51万平米；从建筑类型来看，联排别墅性价比最优，是市场成交的主导，成交面积占74%；从面积需求来看，300-350平米的需求量最高，其次为250-300平米别墅。2009年1-5月成交情况别墅市场板块解析相城区一园、一山、七湖一园：即古城区，传承苏州古典中式园林，构建最具苏州特色的别墅；一山：依托木渎古镇文化、灵岩山、天平山等自然景观，构建各式别墅；七湖：依托湖景资源开发建设的格式别墅

5、。古城区太湖、光福、胥口木渎石湖独墅湖金鸡湖板块青剑湖阳澄湖春申湖新区园区吴中区别墅市场板块解析各板块价格比较古城区板块独墅湖板块青剑湖板块太湖板块、石湖板块阳澄湖板块春申湖板块根据其自身占有的资源和市场接受度，各板块产品价格出现以上差别；古城区板块以稀缺的园林景观资源和丰富的人文底蕴价格位居最高位；独墅湖板块，随着独墅湖别墅地王的出现，该板块别墅价格快速上涨，超越木渎板块跃升第二位；木渎古镇以文化底蕴、山景资源为优势，别墅多为高端项目，价格位居第三；环太湖板块别墅数量最多，类别也较为复杂，既拥有价格上千万的别墅，也拥有价格较

6、低的经济型别墅；青剑湖板块别墅因多赠送较多的附加值，其单价较高，但该板块大部分别墅目前已售罄。木渎板块别墅市场板块解析吴中区越溪、石湖板块现代园墅水岸清华现代园墅招商小石城别墅市场板块解析吴中区越溪、石湖板块越溪、石湖板块是吴中区别墅较为聚集的一个板块，板块内山水自然资源丰富，生态环境优良；从板块内项目的规模来看，大盘数量很多，招商小石城是最大的项目，总建面达到120万方；从建筑类型来看，板块内以性价比最高的联排别墅为主，主力单价在9000-13000元/m2，主力户型面积在300平左右，每套价格200-300万；该板块价格由

7、于距离市区较近，产品性价比较高，销售去化情况较好。姑苏桃花源岚山别墅别墅市场板块解析木渎古镇板块御景花园天伦随园姑苏桃花园岚山别墅山景天下海兰堡别墅市场板块解析木渎古镇板块木渎古镇拥有深厚的文化底蕴，以及天平山、灵岩山山景资源；木渎板块别墅开发历史悠久，拥有高端的别墅项目，如天伦随园、御景花园；近年来，随着开发力度的加大，也出现了众多经济型别墅，如岚山别墅、姑苏桃花源，并成为市场追逐的热点；从建筑类型来看，该板块以独栋、双拼和联排为主，尤其是独栋和双拼产品量较其他区域多；从目前价格来看，该板块别墅价格跨度较大。别墅市场板块解析

8、环太湖板块锦泽苑福园太湖高尔夫山庄美田富尧山庄未名园东山景园西山恬园太上湖太湖黄金水岸别墅市场板块解析环太湖板块环太湖板块别墅数量最多，在售项目9个，部分项目都是走高端产品路线，品质很高，如西山恬园、太湖高尔夫山庄；太湖板块别墅以独栋和联排为主，独栋主力单价在1-1.5万，联