房产税改革试点效应分析

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1、房产税改革试点效应分析张洪铭/张宗益/陈文梅【专题名称】财政与税务【专题号】F61【复印期号】2011年08期【原文出处】《税务研究》(京)2011年4期第35～37页【英文标题】OntheEffectsofPropertyTaxReform【作者简介】张洪铭，重庆市国家税务局；张宗益，重庆大学副校长兼研究生院院长；陈文梅，重庆大学（重庆　400030）。【内容提要】在楼市价格高企的背景下，上海市、重庆市发布了房产税改革试点实施方案，本文在分析房产税改革试点方案效应的基础上，指出其存在的问题以及进一步完善房产税制度的建议。【关键词】房产税改革/效应    一、在房价飞涨背景下推出房产

2、税改革试点是完善我国财产税制度的最好时机    2011年1月，上海市、重庆市两地同时推出房产税试点方案，彰显我国完善财产税制度的决心，以及国家平抑房价、推动房地产市场走上良性发展轨道的决心。    导致我国房价飞涨的因素很多，其中，投资、投机性需求以及地方政府的“土地财政依赖症”占有较大的比重。在人民币汇率持续走高的情况下，追求暴利的国际热钱不断涌入我国楼市，人民银行的报告认为，外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15％。①在国内投资渠道单一、CPI居高不下的情况下，国内富裕阶层和略有盈余的普通百姓也将资金投向楼市。这种投资、投机性需求导致的结果是大量空置房屋的存在，这种情况在北

3、京市、上海市、深圳市等一线城市尤为严重。然而，地方财政过度依赖房地产业是房价上涨的更深层次原因。    房产税是国务院在1986年发布的，是我国财产税系中的一个重要税种，由于多种原因目前在我国工商税收中比重不高、份额较小，此时推出房产税改革试点方案不仅有利于增加地方政府财源，增加房屋的持有成本，降低投资投机性需求，而且为我国财产税制度的完善寻找到了良好的时机。    二、房产税改革试点方案效应分析    (一)上海市房产税改革试点方案效应分析    上海市房产税改革试点方案(以下简称“上海市方案”)在考虑保障上海居民人均60平方米的免税面积后，对新购第二套房征税。很明显，上海市方案的

4、着力点在于打击外地炒房客和本地居民的投资、投机性需求，对上海市房价的影响取决于投资、投机性需求结构及其在商品房总需求中所占的比重和政策的执行力度。0.6％～0.8％的税率给新购第二套住房的投资人带来一定的持有成本，这种持有成本将使资金不雄厚的小投资人退出购买行列，减少一定的需求量。但是，在房价上涨速度超过税率的情况下，其对资金雄厚的国际国内炒房团作用不明显。2011年1月26日国务院下发《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)(以下简称“新国八条”)明确规定不准购买第三套住房，如果严格执行政策，对国际国内炒房团的限制将比税收政策更有效。

5、    (二)重庆市房产税改革试点方案效应分析    重庆市房产税改革试点方案(以下简称“重庆市方案”)规定对高档商品房和独栋别墅按0.5％～1.2％的税率征房产税，获得的房产税收入全部用于公租房的建设。很明显，重庆市方案对高档商品房和别墅的价格有所抑制，对促使房产商减少高档商品房和别墅开发，增加普通商品房的供应有一定的作用。    重庆市方案对高档商品房的界定是住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房，目前发布的前两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价是每平方米9941元。这会使得一些房产商把房价控制在每平方米9941元以下，有助于抑制房价的

6、上涨速度。这种通过抑制高档商品房和别墅的建设从而增加普通商品房开发量的做法值得提倡，但从重庆市的实际情况来看，由于高档商品房和别墅不多，普通商品房能增加的供应量还有待观察。    重庆市方案对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，按0.5%税率征税。这是给市外投资、投机者增加炒房成本，其作用和上海市方案类似，在“新国八条”的配套执行下，效果会更明显。    重庆市方案对重庆市普通商品房的价格影响取决于房产总需求中投资、投机性需求所占的比重。配合“新国八条”，房产税方案对抑制投资、投机性需求有一定作用，但是如果重庆市刚性需求占的比重大，房价仍然会保持一定速度

7、的上涨。    除了有调控房价的作用，重庆市方案还有均贫富的作用。据2010年的统计数据，重庆市200平方米以上的非独栋大面积住宅为33549套，总面积898.3万平方米；高端住房为1900套，总面积83.1万平方米。根据重庆市有关部门的估算，开征房产税可以获得大约1.5亿元的收入，有利于支持城乡统筹、农民及农民工进城和重庆市公租房、廉租房的建设。②    (三)结论    综上所述，虽然上海市和重庆市的两套方案都没有能解决地方政府的“土地财政依赖症”，但