成本模式与公允价值核算模式

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1、成本模式与公允价值核算模式一、案例思考1．为何上市公司中采用公允价值会计核算模式的很少？请说明原因。2．请查阅金融街2008年年度报告全文，回答为何不在2007年而在2008年对投资性房地产采用公允价值核算模式？3.这一转换对金融街的财务影响主要表现在哪些方面？二、案例分析针对案例思考所列的问题，我们小组在查找相关资料的基础上进行了充分的讨论，具体结果如下所示：首先，针对第一个问题，我们的看法有：1、我国对于投资性房地产采用公允价值计量有严格的限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允

2、价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。另外，第十二条规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。”“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。企业一旦采用公允价值模式，在会计核算方法上不可逆转，并将被政府监管机构充分关注。因此，上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎，除非有充分的市场环境和技术支持，不会贸然采用公允

3、价值模式。2、对投资性房地产采用公允价值计量会对净资产收益率产生不利影响。目前，净资产收益率是国有企业业绩考核、上市公司实施股权激励考核、上市公司实施再融资的重要指标。根据会计准则的规定，如果采用公允价值进行投资性房地产的计量，在会计政策变更时，企业的净资产将会出现较大增长，从而影响当期甚至后期净资产收益率的增长，将给公司管理层带来很大压力，同时也会影响上市公司的持股国有企业的考核。3、公司管理层对公司盈余管理空间的考虑。假定具备采用公允价值计量的条件，对公司管理层而言，将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从保持盈余管理空间出发，管理层会倾向于选择采用成本模式计量。主

4、要考虑是：在成本模式下，当投资性房地产出售时，收益可一次性全部进入当期利润，同时，投资性房地产需要计提折旧，出售时可将前期已计提的折旧全部转化为出售当期的利润，可实现利润在不同期间的调节。4、相关税务政策滞后，使公司无法准确判断纳税影响。公司在决定是否采用公允价值计量时，必须考虑其对公司纳税的影响。具体表现在：第一，如果采用公允价值计量，对投资性房地产将不计提折旧或进行摊销，但税收上没有明确是否可税前扣除投资性房地产的这部分折旧，可能失去“税盾功效”；第二，对投资性房地产的公允价值变动收益，在《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》(征求意见稿)中，虽提及不作为当期应纳

5、税所得额，但正式文件尚未出台；第三，由于土地增值税采用四级超率累进税率，随着投资性房地产市价的波动，可能导致土地增值税金额的较大变化。在上述税收政策不明确的情况下，上市公司往往会选择维持现状，等待相关税收配套政策的出台。5、公允价值取得较困难。由于公允价值的取得需要良好的市场环境，而当前我国相关市场还不健全，目前还无法满足适用公允价值的相关条件。比如难以找到合适的市场参照对象，使其符合新准则条件的交易市场在短期内很难形成。6、资产评估界支持不力。从西方实践来看，由于“公允价值会计”的出现和发展，资产评估与公司会计、注册会计师的合作不断加强。资产评估既能够解决市场不充分情况下如何确认

6、公允价值的难题，也能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持。但目前，我国评估界在提高透明度和工作质量，建设、完善高水准执业准则方面还需要做大量的工作，尚不具备支持公允价值全面应用的条件。7.使用公允价值的成本较高。公允价值的评估给审计师提出了一个比较大的挑战，而我国在这方面尚未起步或者刚刚起步。怎样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。采用公允价值要求企业公开市场报价，需要聘请独立的评估师进行评估，大大提高了成本。其次，对于第二个问题,我们小组认为：随着国内房地产市场的发展和逐渐成熟，广大投资者希望更加全面客观地了

7、解房地产企业资产的市场价值。新会计准则的颁布实施，准许企业选择对投资性房地产以成本进行后续计量或以公允价值进行后续计量。同时，根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第十二条的规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。公司认为采用公允价值计量投资性房地产有利于向投资者客观反映公司投资性房地产的价值，更真实地反映公司的财务状况和经营成果，符合全体股东的利益。　采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。公司董事会认为：采用