“房产新政”下房屋买卖合同情事变更原则之理解与适用

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1、“房产新政”下房屋买卖合同情事变更原则之理解与适用作者：安陆法院民一庭庭长张斌  发布时间：2010-12-0616:00:13                     摘要  情事变更原则是合同履行的一项重要原则。2010年，先后两次房产调控政策的出台，对房屋买卖合同的履行产生了重大影响，法院受理的房屋买卖合同纠纷中，出现了相当一部分以情事变更为由诉请解除合同的案件。“房产新政”是否属于情事变更，是本文旨在探讨的问题。    2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“新国十条”），提出了“实行更为严格的差别化住房信贷政策”等房产新政进行

2、宏观调控的举措，包括二套房提高首付比例和按揭利率，第三套以上住房将可能停止贷款，而对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等等。这个号称“史上最牛”房产调控政策冲击了所有购房人的心灵，房市成交量和成交价格双双应声下跌。同年9月29日，二次调控政策出台，宣布暂停发放第三套房贷，部分城市限购房套数。至此，调控政策前后期间所签订的房屋买卖合同，相当一部分，均为一方意欲以情事变更为由，请求解除合同，并免除违约责任。究竟在此类案件的处理中，能否适用情势变更原则？笔者认为，应当对该原则在正确理解的前提下进行适用。    一．情事变更原则简述    情

3、事变更原则最早起源于12、13世纪注释法学派著作《优帝法学阶梯注释》中的“情势不变更条款”，假定每一个合同均包含一个具有如下含义的条款：缔约时作为合同基础的客观情况应继续存在，一旦这种情况不存在，准予变更或解除合同。 [1]第一次世界大战后，德国以解决“法律不足”而以特别法提出了情事变更原则，“主要解决因通货膨胀导致马克贬值显失公平的问题”。自此，世界各国相继确立了情事变更原则。    所谓情事变更原则，是指合同有效成立后至履行完毕前，因不可归责于当事人的事由发生致使合同的基础动摇或丧失，如继续履行合同将给一方带来重大损失，显失公平，因而法律允许变更或解除合同，并可减轻或免除当事

4、人的责任。它是公平原则、诚实信用原则的具体运用。我国现行合同法并没有情事变更原则的规定，但在司法实践中已经运用情事变更原则来处理案件，并得到最高人民法院的首肯。比如，武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同纠纷案，被认为是最高人民法院首肯的运用情事变更原则处理的典型案例。除此之外，最高人民法院于1993年1月6日至10日在上海召开全国经济审判工作座谈会，会议纪要明确提出：“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显示公平的，可以根据当事人的申请，按情事变更原则变更或解除合同”。鉴于情事变更原则已经应用

5、于合同类案件的审判实践，最高人民法院于2009年4月24日出台了合同法解释（二），其第26条对情事变更原则进行了规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。至此，情事变更原则以司法解释的的形式确立并正式运用于审判实践。    二．情事变更原则在房屋买卖合同纠纷的适用条件    那么，现行房产调控政策的出台，对已经订立并生效的房屋买卖合同，在履行过程中，当事人是

6、否可以情事变更抗辩，要求变更或解除合同，并减轻或免除其违约责任？笔者以为，要对情事变更原则的适用条件有正确理解的前提下再进行认定与处理。    （一）情事变更的基础是房屋买卖合同成立并生效且尚未履行完毕    只依法成立的合同，才受法律的保护，也才有可能在履行中产生情事变更原则适用。签订合同前已经发生的以及履行完毕后发生的，均不适用该原则。合同的签订是以既有的情势为基础的，因此，合同签订前发生的变更，不存在情势发生变更的问题。合同履行完毕后发生的情事变更，则对合同的履行没有影响。    （二）必须有情事变更的客观事实存在     所谓“情势”，泛指合同赖以成立的基础或环境，德国学

7、者奥特曼（Oertmann）将其解释为“法律行为基础”，即“在缔结法律行为时，当事人一方对特定环境的存在或发生所具有的预想，相对人明知这种预想的重要性且未作反对表示，或者，多数当事人对于特定环境的存在或发生所有的共同预想”。基于这种预想，形成缔结合同的意思。 [2]即指，订约时作为合同基础和环境的客观情况发生了异常变动，如物价的暴涨暴跌、货币的贬值、汇率的大幅度调整等，是当事人所不能预见的。从房屋买卖合同来看，主要是国家法律法规、政策的修改或调整。    （三）情事变更对履约的影